Guide til boligkøb
Der er meget man skal sætte sig ind i og mange overvejelser at gøre sig
Det kan være udfordrende at stå over for sit første boligkøb. Der er mange beslutninger at tage, mange ting at sætte sig ind i og mange overvejelser at gøre sig. Derudover kan det også være et stort skridt at skulle tage hele sin opsparing og investere den i ét projekt. Lige pludselig står man i større gæld, end man nogensinde har prøvet før. Mange kan nikke genkendende til følelsen af, at man først er ’rigtig’ voksen, når man for første gang skal investere i fast ejendom, og derfor er en huskøb-guide brugbar.
Ikke bare kan det være skræmmende, det kan også være svært at finde hoved og hale i alle de forskellige ting, man skal være obs på som førstegangskøber. Hos Dansk Boligforsikring vil vi gerne hjælpe med at gøre hele denne proces mere overskuelig, hvorfor vi har udformet en guide til boligkøb. Hvis du vil have yderligere tips til andre boligrelaterede processer, kan du læse mere under sektionen råd og vejledning.
Såfremt du gerne vil købe en bolig, er et af de første skridt at aftale et møde med banken, og derfor også det første skridt i huskøb-guiden. Du kan med fordel møde op velforberedt, således at du får mest muligt ud af snakken. De helt basale ting som løn og jobsituation behøver du nok ikke forberede dig voldsomt på. Men der er særligt to nøgleord, du skal være opmærksom på i banken, og som du kan lave forarbejdet på. Rådighedsbeløb og gældsfaktor.
Rådighedsbeløb er det, der er tilbage på kontoen, efter du har trukket alle de faste udgifter fra din indtægt. Beløbet skal dække dit forbrug. Det er dog forskelligt, hvordan der skelnes mellem udgifter og forbrug – du kan også finde forskellige bud på nettet. Følgende er et bud fra Dansk Boligforsikring på, hvilke poster der kan placeres som henholdsvis faste udgifter og forbrug.
Dine indtægter består af alle de penge, der går ind på din konto hver måned. Udover løn kan det for eksempel være feriepenge og boligsikring.
Det varierer, hvor meget bankerne anbefaler, man har i rådighedsbeløb. Typisk skal det dog gerne ligge mellem 5000-6000 kr. for singler, 8500-10.000 kr. for samlevende, +2500 kr. per barn. Det, der er afgørende for, hvor meget du behøver i rådighedsbeløb, er din livsstil. Som forberedelse til bankmødet kan det derfor være en god idé at kigge på, hvordan dine udgifter har fordelt sig i det seneste år. Således får du en fornemmelse af, hvor meget du har brugt på de forskellige poster. Det er en god indikator for, hvor stort et rådighedsbeløb du har behov for.
Rådighedsbeløb er det, der er tilbage på kontoen, efter du har trukket alle de faste udgifter fra din indtægt.
Gældsfaktor
Gældsfaktoren er et udtryk for forholdet mellem gæld og husstandsindkomst. Det er en faktor, som bankerne i særligt de senere år er begyndt at inkorporere i vurderingen af kunderne. Således er det ikke længere kun rådighedsbeløbet, der bestemmer, hvor meget du/I kan låne for. Gældsfaktoren er et parameter, som bankerne har indført. Det er kommet som følge af meget lave renter og forhøjede boligpriser.
Med den lave rente, der har præget den finansielle del af boligmarkedet de senere år, er det i nogle tilfælde tilmed blevet muligt at låne penge til en negativ rente. Det har medført, at folk – selv de med en relativ lav indkomst – har været i stand til at varetage høj boliggæld. Med en høj boliggæld kommer dog også en større sårbarhed over for boligbobler og faldende priser. Således er gældsfaktoren en måde for bankerne at minimere risikoen ved lån.
Du kan opstille følgende regnestykke, når du skal regne din gældsfaktor ud: Samlede gæld / samlede bruttoindkomst for husstanden.
Gældsfaktoren regnes ud ved at tage husstandens samlede gæld og dividere med husstandens indkomst per år (før skat).
Lad os tage et eksempel, som Dansk Boligforsikring har erfaret kunne være realistisk i den virkelige verden. Vi har et par, hvor den ene tjener 27.000 kr. i måneden, og den anden tjener 30.000 kr. Parret har en gammel SU-gæld på 80.000 kr. samlet. Derudover har de optaget et billån på 40.000 kr., og så har de en boliggæld på 1.000.000. kr. I et sådant tilfælde vil regnestykket hedde 1.120.000 / 684.000 = 1,6
Altså en gældsfaktor på 1,6. Det er forskelligt, hvad de forskellige institutter og banker anbefaler i forhold til niveauet af gældsfaktor. Finanstilsynet skriver, at de anser en gældsfaktor på mere end 4 som høj. Med en gældsfaktor på 4 svarer det til, at husstanden har en samlet gæld, der er fire gange større end indkomsten.
Der er dog forskellige nuancer, som har betydning for, hvor meget du kan låne for. Eksempelvis plejer man at sige, at gældsfaktoren må være højere ved køb af ejerbolig, end ved køb af andelsbolig. Derudover har det også betydning, om du har en formue eller stor opsparing. Jo større formue, jo mere ’acceptabelt’ er det med en højere gældsfaktor.
Når først du har den økonomiske del på plads, bliver boligjagten langt mere håndgribelig. Nu ved du præcis, hvilket beløb du har at købe for. Og det gør selvfølgelig boligjagten nemmere. Nu kan du pludselig være langt mere målrettet, da udbuddet snævres ind. Men hvordan er det så lige, du finder den helt rigtige drømmebolig? Hos Dansk Boligforsikring har vi erfaret, at langt de fleste benytter sig af en boligportal, hvor de udbudte boliger er samlet ét sted. Det giver et godt overblik og kan hjælpe dig med at blive klogere på, hvad du vil. Tag også gerne til en masse fremvisninger – det vil ofte gøre dig klogere på, hvad du vil have – og ikke have. Udover at bruge portalerne kan du med fordel også henvende dig til en ejendomsmægler og blive skrevet op i et køberkartotek. På den måde kan du være heldig at finde en bolig, inden den bliver udbudt til en masse andre interesserede.
Hvis du har lidt af et købmandsgen, vil du formegentlig gerne gøre et så godt køb som muligt. Det kan de fleste mennesker nok nikke ja til, når det kommer til boliger. Statistikker fra Boliga har tidligere vist, at der bliver solgt flere boliger i de varme måneder end de kolde. Det påvirker magtbalancen mellem køber og sælger, hvorfor de største besparelser er at finde i vintermånederne. Så hvis I kan vente med at slå til, før kulden rammer, kan I potentielt gå hjem med et endnu bedre køb i hånden.
Før I skriver under på den endelige købsaftale, er der nogle dokumenter og nøgleord, som er gode at have styr på under boligjagten:
Salgsopstilling:
Hvis du har kigget på boliger på nettet, er der stor chance for, at du er faldet over en knap med ’hent salgsopstilling’. Salgsopstillingen fungerer som en skriftlig præsentation af boligen. Her er væsentlige forhold ved boligen beskrevet; eksempelvis standen, udgifter og forsikringsforhold. Du kan komme ud for, at der i salgsopstillingen er nogle oplysninger, som påvirker bolighandlen. Står der for eksempel, at hårde hvidevarer medfølger, vil dette indgå som en del af handelsvilkårene – også selvom det ikke er beskrevet i købsaftalen.
Ejerudgift:
Udover at kigge på selve udbudsprisen, skal du også forholde dig til, hvad ejerudgiften er. Det har nemlig stor betydning for, hvor dyrt du kommer til at sidde i måneden. Står du med to boliger, hvor den ene er langt billigere, vil den ikke nødvendigvis blive billigere at sidde i, hvis ejerudgiften er tilsvarende høj. Ejerudgiften dækker over de udgifter, der er tilknyttet boligen – eksempelvis grundskyld og vedligeholdelse af ejendom (ved lejligheder). Ejerudgiften varierer meget fra bolig til bolig, så vær opmærksom på dette under boligjagten.
Størrelse:
Når du kigger på en bolig, kan størrelsen nogle gange snyde. Der findes flere forskellige betegnelser for areal-opmålinger – og hvilken en, du præsenteres for, påvirker din opfattelse af, hvor stor boligen reelt er. Der findes både BBR-areal (eller bruttoareal), tinglyst areal og netto-areal. BBR er opgjort ved i gulvplan at måle vandret på ydersiden af ydervæggene, og det er denne målingsenhed, der er beskrevet i salgsopstillingen. Det antal kvadratmeter du ser på eksempelvis boligannoncer behøver dog ikke være BBR.
Tilstandsrapporten er en del af huseftersynsordningen og udarbejdes blandt andet for, at der kan tegnes en ejerskifteforsikring (se næste punkt i guiden). Det er vigtigt, at du som kommende boligejer ved, hvordan du skal læse tilstandsrappporten.
Rapporten er ikke en oversigt over alle husets skader, hvis man sammenligner med et helt nyt hus. Det er et overblik over boligens stand i forhold til dets alder og type. Altså en relativ tilstand. Almindeligt slid vil således ikke blive beskrevet som en skade. I tilstandsrapporten bruges der seks former for ”karakterer”. Hver karakter betyder følgende:
I tilstandsrapporten er der også vedlagt en hustypebeskrivelse. Den er meget nyttig i forhold til at forstå, hvilke særlige forhold der er knyttet til netop din form for bolig. Således er du også i bedre stand til at forstå, om en given skade er forventelig i henhold til hustypen, eller om den er uventet.
Læs mere om, hvad du skal være opmærksom på med hensyn til tilstandsrapport og elrapport her.
Hvis du er førstegangskøber, kan der være mange ting i boligprocessen, som forvirrer. Forsikringer er ét af de områder. Når du skal investere i en bolig, er der nogle forsikringer, du skal forholde dig til, som du måske ikke har været vant til tidligere. Dansk Boligforsikring beskæftiger sig med netop denne del af boligprocessen, da vi udbyder ejerskifteforsikringer og sælgeransvarsforsikringer. Som selskab er vi derfor også ofte vidne til de forvirringer, der kan opstå i forbindelse med forsikringerne. Hvilke forsikringer, der er relevante for dig, afhænger naturligvis af, hvilken en slags bolig du køber. En andelslejlighed er eksempelvis meget forskellig fra et hus, i forhold til hvilke forsikringer der er relevante. Så første skridt er at undersøge, hvilke konkrete forsikringer der er er relevante i dit tilfælde. Hvis vi tager udgangspunkt i huset som bolig, vil det være ejerskifteforsikring, husforsikring og indboforsikring, du skal tage stilling til.
Som kommende boligejer er det vigtigt at være obs på, at både ejerskifteforsikring og husforsikring skal være tegnet før overtagelsesdagen.
Ejerskifteforsikringen
Ejerskifteforsikringen er en del af huseftersynsordningen. Det er op til sælger, om han eller hun vil benytte sig af ordningen, og det er kun muligt for dig at tegne en ejerskifteforsikring, hvis personen gør det. Det er dog en fordel for både køber og sælger, da sidstnævnte bliver frataget for sit 10-årige ansvar. Sælger skal igennem følgende skridt for at blive fritaget:
Få svar på alle de gængse spørgsmål vedrørende ejerskifteforsikring på vores FAQ-side.
Det er selvfølgelig stadig op til dig som køber at bestemme, om du vil tegne en ejerskifteforsikring. Ligeledes er det op til dig at bestemme, om du vil benytte dig af den præsenterede ejerskifteforsikring, eller om du vil finde en anden. Lige meget hvilken en du vælger, er sælger kun forpligtet til at betale en sum, der svarer til halvdelen af den oprindelige forsikring. Ejerskifteforsikringen dækker skjulte skader, fejl og mangler, som allerede var til stede i boligen, da du flyttede ind, men som ikke er beskrevet i tilstandsrapporten. Det står derfor i modsætning til husforsikringen, som dækker over de skader, der sker efter indflytning.
Grafikken nedenfor giver dig et hurtigt overblik over, hvad en ejerskifteforsikring er:
Hus- og indboforsikring
Hverken husforsikring eller ejerskifteforsikring er lovpligtige. Men hvis du skal låne penge for at kunne købe boligen, vil lånegiveren kræve, at du tegner en husforsikring. Den dækker skader, som er opstået i forbindelse med for eksempel brand eller vand. Husforsikringen dækker dog kun skallen af boligen – alt det inde i skal dækkes af indboforsikringen. Det vil sige alle dine ejendomme.
På trods af at de fleste boligkøb ’ender lykkeligt’, kan der være tilfælde, hvor du som køber fortryder. Det kan være, du pludselig bliver usikker; det kan også være, der sker noget, som er uden for din rækkevidde, men som påvirker din situation. Men hvad gør man i sådanne tilfælde, og kan man overhovedet fortryde et boligkøb?
Det afhænger først og fremmest af, hvornår du fortryder. Hvis du selv har underskrevet købsaftalen, men sælger ikke har, kan du frit ’gå fra aftalen’, da den ikke er bindende endnu. Så længe du meddeler det til sælger. Hvis både du og sælger har underskrevet, kan du fortryde inden for 6 dage. I denne situation skal du dog både meddele det til sælger og betale en godtgørelse på 1 procent af købesummen.
Du er altid velkommen til at ringe til os for at drøfte det forhold, som du ønsker at anmelde.
Dansk Boligforsikring A/S
Kanalstræde 10, 1.
4300 Holbæk
CVR nr. 26717795
Tlf 59 49 88 44
info@danskboligforsikring.dk
