Kategori: Boligkøb

4 typiske misforståelser, tvivlsspørgsmål og faldgruber ved køb af bolig

Det er godt at være klædt på til et boligkøb. Hvis man begiver sig ud i et boligkøb uden den nødvendige viden, kan det blive en unødig dyr affære. Derfor har vi samlet 4 af de typiske misforståelser, tvivlsspørgsmål og faldgruber, man kan støde på som boligkøber.

1. Misforståelser omkring forskellen på fortrydelsesret og bank- og advokatforbehold

Når man har indgået en købsaftale, er der mulighed for at fortryde købet. Hvordan købet fortrydes, kan dog skabe enkelte misforståelser. For der er nemlig både noget, der hedder fortrydelsesret, og så er der bank-og advokatforbehold, som også kan benyttes til at fortryde købet.

Fortrydelsesretten har alle, og den kan benyttes inden for seks hverdage. Benytter du dig af fortrydelsesretten, koster det dog 1% af købesummen at komme ud af handlen. Mange vælger dog at få skrevet et bank- og advokatforbehold ind i købsaftalen. Her skal banken og boligadvokaten gennemgå papirerne og godkende købet. Indtil godkendelserne foreligger, kan du fortryde købet uden at skulle betale 1% af købesummen ved brug af forbeholdene.

2. Tvivl om forsikringsdækning og ansvar

Der er forskellige forsikringer, som kan tegnes i forbindelse med en bolighandel. Ejerskifteforsikringen er en af dem. Hvad den dækker, og hvad den ikke dækker, kan for nogle boligkøbere skabe en smule tvivl. Grundlæggende dækker ejerskifteforsikringen kun skjulte fejl og mangler ved selve boligen, som ikke fremgår af tilstandsrapporten, og som er opstået før overtagelsen. Det kan fx være sætningsskader, ulovlig el, ulovlig VVS og lignende. Fejl som følge af dårlig vedligeholdelse dækkes derfor ikke, ligesom pludselige opståede skader heller ikke dækkes. Hvis det er muligt at tegne en ejerskifteforsikring på en bolig, har sælger benyttet sig af huseftersynsordningen og dermed fraskrevet sig sit 10-årige mangelansvar. Hvis det viser sig, at der er skjulte fejl og mangler, og du ikke har en ejerskifteforsikring, vil du som køber selv hæfte for omkostningerne.

Det er muligt at tegne en basis ejerskifteforsikring eller en udvidet ejerskifteforsikring. Den udvidede ejerskifteforsikring dækker flere forhold og kan dække i længere tid (op til 10 år). Læs mere om ejerskifteforsikringens dækning her.

Udover ejerskifteforsikring findes der andre forsikringer, der kan dække selve boligen. Det gælder fx husforsikringen, som dækker pludselig opståede skader på boligen som følge af brand, indbrud, storm m.m. Dette er en forsikring, som typisk er et krav at få tegnet for at få finansiering til boligkøbet. Læs mere om forskellen på husforsikring og ejerskifteforsikring.

3. Faldgruber ved besigtigelse af boligen

De fleste huse får udarbejdet en tilstandsrapport. Som navnet antyder, er det en rapport, som beskriver boligens tilstand. Nogle boligkøbere kan fristes til at tro, at dette tegner et helstøbt billede af ejendommens tilstand. Det giver naturligvis et rigtig godt billede, men er der anmærkninger i rapporten, gør man klogt i at få en byggesagkyndig ud til at undersøge disse fejl nærmere. Der kan nemlig være tale om fejl og mangler, der kan vise sig at få store konsekvenser. Derfor er det en god idé at have en byggeteknisk rådgiver med på råd i forhold til at vurdere skadernes omfang og potentielle udvikling. Tegnes der en ejerskifteforsikring, dækkes hverken skader eller følgeskader. Derfor ved du som køber også, at de fejl og mangler, der fremgår af tilstandsrapporten, skal udbedres på egen regning.

Vælger du at hyre en byggesagkyndig, skal du desuden vide, at eventuelle nye fejl og mangler, som denne måtte påpege, heller ikke dækkes af ejerskifteforsikringen. Det skyldes, at fejl og mangler, du er blevet gjort bekendt med før overtagelsen, ikke er dækningsberettiget.

4. Tvivl om juridisk rådgivning

Når man køber et hus, møder man ofte ejendomsmæglere ved fremvisning, forhandling og fremsendelse af bolighandlens dokumenter. Mæglere lægger naturligvis inde med en stor viden, men det er vigtigt som køber at vide, at ejendomsmægleren er sælgers mand. Det betyder også, at ejendomsmægleren ikke er den rette at få rådgivning fra som køber. Et boligkøb er en stor økonomisk beslutning, og derfor anbefales det, at du som køber får juridisk rådgivning fra en, der udelukkende er på din side, fx en boligadvokat. Boligadvokaten skal alligevel stå for tinglysningen, men du kan også hyre boligadvokaten til rådgivning og til at gennemgå alle dokumenterne i forbindelse med bolighandlen.

Omkostninger ved boligkøb: Det koster det at købe en bolig

Når man skal købe en bolig, er der nogle omkostninger forbundet med det. Det er nemlig ikke kun selve boligens købspris, du skal betale. Hvor store omkostninger, der er forbundet med dit boligkøb, afhænger dog af mange forskellige faktorer, herunder lån, bank og behov for rådgivning i forbindelse med boligkøb. Herunder kan du få et overblik over omkostning ved boligkøb.

Byggeteknisk inspektion 

Som køber kan man vælge at få rådgivning af en byggesagkyndig, der kan stå for en uvildig inspektion af boligen. Her får man byggeteknisk rådgivning, hvor boligen gennemgås sammen med dig som køber. Omkostningerne til dette kan naturligvis variere, men vil typisk ligge på omkring 5000-8000 kr.

Advokat

Ved en bolighandel skal der udarbejdes et skøde, hvilket en advokat står for. Derudover kan man som køber også få rådgivning fra en boligadvokat i forbindelse med selve købet. Det kan fx være til at læse købsaftalen igennem. Derudover giver en advokat også boligkøberen mulighed for at benytte sig af advokatforbeholdet, og derved kan handlen afblæses, selvom købsaftalen er underskrevet. Omkostningerne til advokat afhænger af, hvad du skal have hjælp til, men typisk vil det ligge på omkring 8000 kr. for både skødet og rådgivning.

Tinglysning af skøde

Ved en bolighandel skal der også laves en tinglysning af skødet. Dette er der nogle omkostninger forbundet med. Omkostninger til tinglysningen af skødet er 1850 kr. + 0,6% af købesummen.

Tinglysning af realkreditlån og banklån

Det er de færreste, som har pengene til at købe en bolig kontant. Derfor optager langt de fleste et eller flere lån til finansieringen. Når man skal optage et realkreditlån, oprettes et pantebrev, der skal tinglyses. Det koster 1825 kr. + 1,45 % af lånebeløbet. Typisk bliver det dog billigere, da der i mange tilfælde er et pantebrev, som køber overtager, og som der tidligere er blevet betalt afgift på, og som derfor modregnes. Optager du også et banklån i forbindelse med boligkøbet, vil der ligeledes være udgifter til tinglysning af dette.

Omkostningerne til tinglysningen af lånene lægges typisk oven i selve lånene, og det er derfor ofte ikke noget, som du skal betale direkte i forbindelse med købet.

Omkostninger til bank og realkreditinstitut

Som boligkøber er der nogle omkostninger, der går til bank og realkreditinstitut. Disse udgifter medregnes også typisk i lånene, og det er derfor heller ikke noget, som du skal spare op til og betale direkte ved købet. Omkostningerne dækker blandt andet ekspeditionsgebyr, kurtage og kursskæring og etablering af banklån (lånedokument).

Kurssikring og købesumsgaranti

Hvis du vil sikre dig en kurs og kende dine månedlige renteudgifter, skal du oprette en kurssikring. Det kan fx være, hvis der går en rum tid, fra købsaftalen underskrives til selve overtagelsesdagen. Derudover får sælgerne en garanti for at modtage det aftalte beløb på den aftalte dag. Prisen på kurssikring og købesumsgaranti afhænger af din bank, samt hvilken periode du køber boligen.

Husforsikring

Typisk vil der blive stillet krav om at tegne en husforsikring for, at du overhovedet kan optage lån til finansiering af boligkøbet. Husforsikringen dækker pludselige skader på selve boligen fx ved brand, vandskader, storm m.m. Omkostningerne afhænger af forskellige faktorer, herunder valg af forsikringsselskab, valg af selvrisiko samt tilvalgsdækninger. Derudover påvirker selve boligen også prisen. Typisk spænder omkostningerne fra omkring 2.000 kr. om året til omkring 7.000 kr. om året.

Ejerskifteforsikring

Et boligkøb er en stor beslutning, som har stor betydning for en privatøkonomi. Derfor vælger mange købere at tegne en ejerskifteforsikring, som kan give dem den nødvendige tryghed ved boligkøbet. Med ejerskifteforsikringen er man nemlig dækket, hvis det viser sig, at der er nogle skjulte fejl og mangler ved boligen, som ikke fremgår af tilstandsrapporten. Her går ejerskifteforsikringen ind og dækker omkostningerne til udbedring af skjulte fejl og mangler.

Læs mere om, hvad ejerskifteforsikringen dækker

Omkostningerne til ejerskifteforsikringen deles med sælger. Prisen for en ejerskifteforsikring ligger typisk fra ca. 13.000 kr., og den endelige pris er afhængig af dækning m.m., hvoraf du som køber skal betale halvdelen.

Evt. dobbelt udgifter til bolig

Når du køber en bolig, kan der også være omkostninger forbundet med eventuelle dobbelt udgifter til bolig. Det kan være i tilfælde af, at du som køber overtager en bolig, før du er flyttet fra din gamle.

Udover omkostningerne i forbindelse med boligkøbet er der flytteomkostninger samt de løbende omkostninger til bolig, herunder renter, afdrag, ejerudgifter, løbende vedligehold m.m. Disse omkostninger afhænger blandt andet af lånene, renten og selve boligen.

Ovenstående priser er overslag og vejledende priser for, hvad det typisk koster at købe en bolig ud over selve købsprisen. Den endelige pris vil variere fra bolighandel til bolighandel, og der vil derfor altid være individuelt, hvad det i sidste ende vil koste.  

Forstå salgsopstilling: Sådan læser du den

Skal du købe eller sælge en bolig, er du uden tvivl stødt på en salgsopstilling. Det er nemlig et krav, at der udarbejdes en salgsopstilling på en bolig, hvis den sælges gennem ejendomsmæglere.En salgsopstilling giver potentielle købere adgang til en lang række relevante informationer om boligen. Derfor er den at finde på ejendomsmæglerens hjemmeside, eller man kan få den udleveret af ejendomsmægleren, der står for salget. Hvis man køber boligen, vil den også være vedhæftet den endelige købsaftale.

Hvad indeholder salgsopstillingen?

Det kan variere lidt fra salgsopstilling til salgsopstilling, hvad den præcist indeholder, men overordnet set indeholder den informationer om boligen, herunder information om beliggenhed, anvendelse, forbrugsafhængige forhold, energimærkning, boligens anvendelse, begrænsninger i anvendelse, udbudspris, gæld, finansieringsforslag og meget mere. Herunder gennemgår vi mange af de forskellige punkter, du finder i salgsopstillingen, punkt for punkt for at give det bedste grundlag for at forstå den, når du sidder med den foran dig.

Forstå salgsopstillingen – punkt for punkt

Adresse

Den specifikke adresse til ejendommen vil fremgå

Udbudspris/kontantpris

Udbudsprisen/kontantprisen på boligen fremgår. Udbudsprisen er den pris, som boligen er sat til salg for.

Ejerudgifter

Ejerudgifterne fremgår. Ejerudgifterne er en fælles betegnelse for en række udgifter, herunder ejendomsværdiskat, grundskyld, husforsikring, grundejerforening, rottebekæmpelse, renovation m.m. Ejerudgifterne vil fremgå som både månedlig og årlig udgift.

Beskrivelse af ejendommen/boligen

I salgsopstillingen vil der typisk også være en detaljeret beskrivelse af selve boligen. Her fremhæves typisk de væsentlige informationer omkring boligen.

Billeder

Typisk vil der også være vedlagt billeder af ejendommen i selve salgsopstillingen. Her kan du se billeder fra forskellige rum og vinkler, som kan give dig et indtryk af, hvordan boligen ser ud.

Plantegning

En plantegning er typisk også at finde. Her kan du få et overblik over boligens rumfordeling.

Beliggenhed

Salgsopstillingen indeholder informationer om boligens beliggenhed, herunder evt. et kort samt informationer om, hvilken kommune, hvilken zone, og hvilken type vej der er tale om.

Matrikelnummer

Ejendommens matrikelnummer. Matrikelnummeret er et identifikationsnummer, som alle faste ejendomme har fået tildelt.

Ejendomstype og anvendelse/benyttelse

Du vil også kunne se, hvilken ejendomstype der er tale om, samt hvilken anvendelse/benyttelsen boligen har. Hvis ejendommen har været anvendt til andet, og det afviger væsentligt fra den nuværende anvendelse (og har relevans), vil det også fremgå. Det kan fx være helårsbeboelse, fritidshus, privat, erhverv etc.)

Grundareal, bygningsareal og boligareal

Information omkring arealet på grunden, selve boligen og eventuelle andre bygningsarealer. Er der tale om ejerlejlighed, kan et fordelingstal også fremgå.

Offentlige ejendomsvurdering og grundværdi

Årstallet for den seneste offentlige ejendomsvurdering samt selve ejendomsvurderingen og grundværdien. Den offentlige ejendomsvurdering ligger blandt andet til grund for beregning af ejendomsskatter og i nogle tilfælde til udregning af fortjeneste i henhold til ejendomsavancebeskatningen.

Eventuel information om inventar, der medfølger i handlen

Hvis der er inventar såsom hårde hvidevarer, indbyggede skabe og andre løsøre, som følger med i handlen, vil det fremgå.

Planlagte, større istandsættelser (kun ejerlejlighed)

Hvis du køber en ejerlejlighed, og der ved generalforsamling er besluttet større istandsættelser, vil det også stå i salgsopstillingen.

Servitutter og andre begrænsende planbestemmelser

Der er også et afsnit i en salgsopstilling, hvor du kan læse om servitutter og eventuelle andre planbestemmelser, som udgør en betydelig begrænsning. Det kan fx være bestemmelser i lokalplanen.

Ejendommens nuværende forsikringsforhold

I salgsopstillingen er et afsnit, hvor ejendommens forsikringsforhold står beskrevet. Her fremgår det også, hvis der er forhold, der gør, at ejendommen ikke er forsikret mod fx svamp og insekter.

Forbrugsafhængige forhold

I afsnittet under forbrugsafhængige forhold kan du læse om forbruget på boligen, fx varmeforbruget.

Energimærke

Boligens nuværende energimærkning dvs. boligens energieffektivitet.

Information om forurening

I salgsopstillingen skal der fremgå informationer om forurening. Det gælder, hvis der er tale om forurening på vidensniveau 1 eller vidensniveau 2, eller hvis der er information om, at der er tale om lettere forurening af jord.

Finansieringsforslag

Du finder også et afsnit, hvor der er et forslag til standardfinansiering af boligen.

Oplysninger om udgifter i forbindelse med køb

I salgsopstillingen gøres opmærksom på, at der kan være udgifter til rådgivere, byggesagkyndige, skøde og finansiering, som er på købers regning.

Andre væsentlige forhold

I nogle handler kan der være væsentlige forhold, som er nødvendige at fremhæve. Dette vil ofte være under afsnittet “andre forhold af væsentlig betydning”.

Udover selve salgsopstillingen kan der også være tilstandsrapport og et eventuelt forslag til ejerskifteforsikring (hvis sælger har valgt det).

Tips til at købe bolig i et nyt område

Der kan være mange grunde til, at man skal ud at købe bolig i et nyt område. Det kan fx være behovet for at komme ud af byen og tættere på naturen, muligheden for flere eller færre kvadratmeter eller måske et jobskifte, der får en til at hive teltpælene op og rykke væk fra det område, man kender. Når man skal købe bolig i et nyt område, måske endda et område, man ikke kender så godt, kan det være svært at vide, om man bosætter sig det helt rigtige sted, og om det passer ind i ens hverdag. Derfor får du her tips til at købe bolig i et nyt område.

Hvad er jeres ønsker?

Når man skal købe en bolig i et nyt område, er det først og fremmest vigtigt at gøre det klart, hvad ens ønsker og behov er. Når man har sine ønsker og behov defineret, er det nemmere at finde ud af, om det nye område er det rette for en. Spiller lokalmiljøet en stor rolle? Eller er det afstanden til hverdagens fornødenheder, der er vigtigst? Eller måske er det vigtigste at være tæt med naturen. Sæt jer ned, og lav en liste over jeres ønsker til det nye område.

Det bør du vide om det nye område

Det er naturligvis forskelligt, hvilken betydning de nedenstående punkter har for den enkelte familie. Herunder kan du læse mere om nogle af de vigtige punkter at kende, hvis du køber bolig i et nyt område.

Nabolaget

Nabolaget spiller naturligvis en vigtig rolle for det daglige liv, du og din familie skal have i det nye område. Hør ejendomsmægleren om, hvordan nabolaget er, og hvem der også bor i området. I nogle tilfælde vil det også stå i salgsopstillingen, hvis det fx er et børnevenligt område eller et område særligt egnet til seniorer. Der findes også værktøjer på nettet, der kan fortælle dig om, hvem den typiske nabo er, hvordan risikoen for indbrud er i området, samt hvordan trafikstøjen er i området. Du kan også med fordel undersøge udbuddet af fritidsaktiviteter og sociale tiltag til både børn og voksne.

Afstand til offentlig transport

Adgang til transportmuligheder er en vigtig faktor for mange familier for at kunne få hverdagen til at hænge sammen. Undersøg derfor, hvor langt der er til nærmeste offentlig transport. Hvis du pendler, bør du tjekke, hvordan du kommer til og fra arbejde, og hvor længe det vil tage.

Afstand til motorvej eller indfaldsveje

Motorveje og andre større indfaldsveje kan have en stor betydning for området og dine muligheder for nemt at komme til og fra din nye bolig. Det kan derfor være en god idé at undersøge afstanden til motorvejen eller indfaldsveje. Det er ingen hemmelighed, at med større veje følger også trafikstøj. Vær derfor også opmærksom på dette, hvis det er noget, som har betydning for dig.

Afstand til natur

For nogle er afstanden til naturen en væsentlig faktor, når de skal købe bolig i et nyt område. Hvis naturen er vigtig for dig, er det naturligvis vigtigt at undersøge naturområderne omkring boligen samt få en idé om, hvor langt der er til naturen. Generelt set er natur en faktor, som har stor betydning for mange boligkøbere.

Afstand til indkøb

Afstand til hverdagens fornødenheder er ligeledes en god idé at undersøge, inden man køber bolig i et nyt område. Her skal man gøre op med sig selv, hvor tæt man ønsker at have indkøb etc. på sig, og hvor langt man er villig til at gå, cykle eller køre for at nå det.

Afstand til institutioner og skoler

Har I børn, eller planlægger I det, kan det også være en god idé at undersøge afstanden til skoler og institutioner.

Parkeringsforhold

Har I bil, kan parkeringsforhold også være en væsentlig faktor ved boligkøb. Er der egen parkeringsplads? Er der egen indkørsel? Er der fællesparkering? Er parkering på offentlig vej? Er der lademuligheder i området, hvis man har el-bil.

Risiko for oversvømmelser

Nogle områder er særligt udsatte og i øget risiko for oversvømmelser i tilfælde af ekstremregn, grundvandsstigning og oversvømmelser fra vandløb. Der er flere værktøjer på internettet, som kan bruges til at undersøge risikoen for oversvømmelse i det område, du skal købe bolig i. Læs mere om, hvordan du forebygger oversvømmelse, og hvad du skal gøre, hvad skaden er sket, her.

Jord og luftforurening

Forurening af både jord og luft i området er en god idé at undersøge nærmere. Her findes der også forskellige muligheder online for at undersøge forureningsniveauet i området.

Planer for området

Du kan med fordel også undersøge planerne for området fx i lokalplanen.

Prisniveauet for tilsvarende boliger i området

Hvis du har fundet et område, hvor du overvejer at købe en bolig, er det altid en god idé at tjekke prisniveauet for tidligere solgt boliger i området, og meget gerne tilsvarende boliger i området. Dette kan gøres online.

Boliglån: Forskellige lånetyper til køb af bolig

Boligkøb er en stor økonomisk beslutning, og derfor er der mange overvejelser forbundet med dette. Et af de valg, man som boligkøber skal træffe, er valget af boliglån samt den tilhørende rente. Der findes nemlig forskellige lånetyper, og hver lånetype er forskellige og vil påvirke økonomien i hverdagen.

Hvad er et boliglån?

Når man køber bolig, finansieres det typisk via et boliglån, da langt de færreste har alle pengene til at købe en bolig kontant. Et boliglån er derfor kort sagt de lån, man optager, når man skal købe og finansiere en ejerbolig. For at kunne optage lånet, skal man have sparet mindst 5% af købesummen op, da loven siger, at man maksimalt kan låne 95% af boligens værdi. Når vi taler boliglån, skelner man mellem to forskellige lån: banklån og realkreditlån. Typisk optages begge lån i forbindelse med boligkøb, og størrelsen på det samlede boliglån afhænger af din udbetaling. Jo større udbetaling du kan lægge, des mindre vil lånet være.

Banklån

Banklånet udbydes af banken, og udgør typisk op til 15% af boliglånet. Normalt er renten på banklånet højere end på realkreditlånet.

Realkreditlån

Realkreditlånet udgør typisk den største del af lånet (op til 80%) og udbydes af realkreditinstitutter. Renten på dette lån er normalvis lavere end banklånet. Realkreditlånet kan enten være fastforrentet eller med variabel rente.

Som boligkøber skal du tage stilling til, hvordan lånet i realkreditinstituttet skal være.

Læs også: Forstå gældsfaktoren

Fastforrentet realkreditlån

Realkreditlån med fast rente betyder, at du i hele lånets løbetid har en fast rente. Det betyder, at du i hele perioden kender udgifterne, og du bliver derfor ikke overrasket eller påvirket af markedets udsving.

Variable realkreditlån

Der er forskellige varianter af det variable realkreditlån. Mange steder tilbydes lånetyperne F-kort, F1, F3 og F5-lån, som også kaldes tilpasningslån. Her tilpasses renten med jævne mellemrum.

F-kort

Et F-kort lån er et variabelt lån, hvor renten reguleres hvert halve år, den 1. januar og 1. juli. Når renten ændrer sig, kan den enten stige eller falde, hvilket vil påvirke, hvad det koster dig at have lånet. Stiger renten, stiger ydelsen, og falder renten, falder ydelsen. Typisk er renten lavere end det fastforrentede lån, men fordi renten er variabel, er der risiko for, at den stiger.

F1-lån

Renten justeres én gang om året på F1-lånet. Her kan den enten stige eller falde, og det påvirker ligeledes ydelsen ved den årlige rentetilpasning. Renten er normalt lavere end det fastforrentede lån.

F3-lån

F3-lån er endnu et variabelt lån. Her får lånet ny rente hvert 3. år. I en periode på 3 år kender du derfor ydelsen på dit lån, og renten tilpasses herefter, hvor den både kan stige og falde. Denne lånetype vil typisk være med moderat risiko, da du her kender udgifterne til lånet 3 år ud i fremtiden. Renten er normalvis lavere end det fastforrentede lån.

F5-lån

F5-lånet minder om F3-lånet. Her er der rentetilpasning hvert 5 år, hvilket betyder, at du kender ydelsen på lånet i en periode på 5 år. Her er renten ligeledes normalt lavere end det fastforrentede lån.

Den aktuelle rente på de forskellige lån kan du undersøge hos din bank. Snak altid med banken om, hvilke lånemuligheder der passer bedst til dig.

Boliglån med eller uden afdrag?

Udover lånetype, skal du overveje, hvorvidt du skal have afdragsfrihed på lånet eller ej. Afdrag betyder, at du betaler af på lånet løbende og sparer op i boligen, mens afdragsfriheden betyder, at du i en periode ikke betaler af på selve lånet, men kun betaler renter og bidrag på lånet. Afdragsfriheden kan typisk vare i op til 10 år (enkelte steder op til 30 år), men det er vigtigt at vide, at en afdragsfri periode betyder, at der skal betales et større afdrag i lånets resterende løbetid, da du har kortere tid til at afbetale gælden. Når mange vælger afdragsfrihed, skyldes det fx, at der er behov for luft i privatøkonomien i en periode for at kunne tilbagebetale andre dyrere lån eller spare op til pension, eller hvis man år ned i løn i en periode.

Du kan læse meget mere om finansieringen her. Og vil du have gode råd til hele købsprocessen, så har vi lavet en guide med 10 gode råd til købsprocessen her.

15 ting du skal overveje, når du skal købe hus

Det at købe hus er en stor beslutning, og det er en proces, hvor der følger mange overvejelser. Og er man førstegangskøber, kan denne proces og de mange overvejelser, der følger, være endnu mere overvældende. Hvor skal huset ligge? Hvordan vil økonomien se ud? Hvordan passer boligen til dine fremtidsplaner? Og hvad med finansiering?

Dine behov er ikke nødvendigvis identiske med naboen, derfor er det vigtigt, at du gør dig nogle overvejelser, inden du køber et hus. Her har vi samlet 15 ting, du skal overveje ved køb af hus.

1. Nærområdet og beliggenhed

Nærområdet er en vigtig faktor at have med i sine overvejelser, når man skal købe hus. Det gælder blandt andet afstanden til familie og venner, men også nærområdet i form af afstand til skole, institutioner, offentlig transport, indkøbsmuligheder, indfaldsveje, motorveje, naturområder etc. Derudover skal du overveje boligens beliggenhed i byen. Her kan faktorer som trafikstøj og børnevenlige områder være en vigtig rolle for mange købere.

2. Transporttid

Når du flytter, kan transporttiden til arbejde ændre sig. Derfor er transporttid og transportmuligheder også vigtige overvejelser, når du skal købe hus. Ændringer i transporttid er ofte tilfældet for førstegangskøbere, købere, der flytter fra byen og længere ud eller købere, der flytter kommune.

3. Ejendomstype

Selve huset spiller for mange købere naturligt nok en vigtig rolle. Derfor er det også en god idé at gøre sig nogle overvejelser om, hvilken ejendomstype(r) du foretrækker. Det kan fx være:

● Ètplansvilla
● Villa i to plan
● Patriciervilla
● Murermestervilla
● Funkivilla
● Parcelhus
● Rækkehus
● Dobbelthus
● Bindingsværkshus
● Bungalow
● Landejendom

De forskellige hustyper har forskellige karakteristika, og det er derfor en smagssag, hvilken type bolig, der passer bedst til en. Det kan både være i forhold til stil og praktikken i hverdagen. Når man skal vælge boligtype, kan det være en god idé at have fremtiden med i sine overvejelser – det gælder fx vedligeholdelse og trapper i boligen.

4. Stand og alder

Boligens alder og stand er typisk også en væsentlig overvejelse ved køb af hus. Nogle købere foretrækker et gammelt håndværkertilbud, der kan istandsættes, mens andre foretrækker et nyere og mere moderniseret hus. Som køber skal du gøre op med dig selv, hvilken stand dit nye hus skal være i, når du flytter ind. Der er mange mennesker, der ikke har råd til den gennemgribende renovering fra start, og derfor må tage det hen ad vejen. Det er derfor en god idé at gøre det klart, hvilken stand af boligen, du kan leve med nu og så renovere løbende efter indflytning.

5. Boligstørrelse

Kvadratmeterne i boligen er også en væsentlig overvejelse ved køb af hus. Overvej derfor, hvor mange kvadratmeter du ca. har brug for. Det er dog ikke altid alene de angivne kvadratmeter, man skal kigge på. Det kan også være en god idé og at have øje for optimeringen af pladsen i boligen samt eventuel udnyttelse af kælder. Når man taler størrelse på bolig, kan det være en god idé at tænke lidt langsigtet. Kan boligen rumme en eventuel familieforøgelse? Bliver huset for stort, når teenagebørnene flytter hjemmefra?

6. Antal værelser

Antallet af værelser er endnu en vigtig overvejelse at have for øje. Når man skal købe et hus, er det typisk, fordi behovene ændrer sig, og man har brug for enten flere eller færre værelser. Gør det derfor klart, hvor mange værelser du har brug for nu og her, og hvor mange værelser du har brug for, hvis du fx kigger 3-5-10 år frem. Hvis ikke boligen har det ønskede antal værelser på nuværende tidspunkt, kan der i nogle boliger være mulighed for etablering af et ekstra værelse eller eventuel nedrivning af vægge.

7. Ønsker til plantegning

Det er ikke kun størrelse og antal værelser, der spiller en rolle for købere af hus. Plantegningen spiller også for mange også en vigtig rolle. Det kan fx være ønske om en separat forældreafdeling, køkkenalrum eller badeværelse på alle etager. Hvis plantegningen ikke fungerer optimalt lige nu, kan du undersøge muligheden for at få den ønskede rumfordeling fx ved at åbne op mellem køkken og stue for at skabe et køkkenalrum.

8. Ønsker til udeområde

Når man køber hus, følger der typisk en have med. Haver kommer i mange typer og størrelser. Overvej derfor også, hvilke ønsker og krav der skal være til haven. Skal den være lille, nem og overskuelige, eller ønsker du en stor have med forskellige hygge- og aktivitetskroge.

9. Energikilder og -forbrug

Husets energikilde kan også spille en rolle ved køb af hus. Opvarmes huset via fjernvarme, gas eller elektricitet? Det har betydning for energiomkostningerne. Det anbefales, at du undersøger energimærkningen, isolering og tidligere ejers energiforbrug på den bolig, du overvejer at købe.

10. Finansiering

Når du køber hus, skal finansieringen være på plads. Hos Dansk Boligforsikring har vi lavet en guide til, hvad der er værd at vide om finansiering af dit huskøb.

11. Valg af rente

Når man skal låne penge til køb af hus, optager man blandt andet det, der hedder et realkreditlån. Her skelner man overordnet set mellem fastforrentet lån og variabelt lån, hvor renten er fast hele lånets løbetid ved det fastforrentede lån og varierer ved et variabelt lån. Typisk er renten højere på fastforrentede lån, men til gengæld kender man udgifterne.

12. Omkostninger til flytning og renovering

De fleste, der køber et hus, skal bruge penge på selve flytningen samt renovering i større eller mindre grad. Mange vælger at hyre flyttemænd og vælger at male og eventuelt slibe gulve inden indflytning. Dette skal alt sammen medregnes og være med i overvejelserne ved huskøb. Køber du et hus, hvor der skal renoveres køkken, bad eller udskiftes, skal der også lægges en plan for de forventede omkostninger til dette. Omfanget og omkostningerne er en vigtig overvejelse ved køb af hus.

13. Løbende udgifter

Det at eje et hus, er forbundet med en række løbende udgifter. Udover renter og afdrag på lånet er det vigtigt at være opmærksom på omkostninger til:

• Ejerudgift
• Løbende forbrugsudgifter til el, vand og varme
• Omkostninger til løbende vedligeholdelse
• Forsikringer

Når du køber hus, er det en god idé at lave et budget, hvor du har medregnet ovenstående udgifter. Det giver dig et billede af, hvilke omkostninger der vil være ved at bo i huset.

14. Rådgivning

En vigtig overvejelse ved køb af hus er også at søge den nødvendige rådgivning. Der er en række faglige rådgivere, der kan være en god idé at søge rådgivning hos i boligkøbsprocessen. Det gælder:
● Bankrådgiveren, som kan give det nødvendige økonomiske overblik
● Den uvildige byggetekniske rådgiver, som kan hjælpe med gennemgangen af boligen
● Arkitekten, som kan hjælpe med mulighederne for en større ombygning af huset, du er ved at købe
● Boligadvokat, der kan hjælpe med det juridiske i forbindelse med bolighandlen

15. Forsikringer

Forsikringer kan give en tryghed i hverdagen. Det er også tilfældet ved bolighandler. Her anbefaler vi hos Dansk boligforsikring, at man som køber vælger at tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med køb af hus. Ejerskifteforsikringen dækker nemlig skjulte fejl og mangler i op til 10 år efter overtagelse.

Regler for brændeovne: Værd at vide ved køb og salg af bolig med brændeovn

Uanset om du er køber af en bolig eller sælger af en bolig med brændeovn, er det vigtigt at være opmærksom på reglerne omkring brændeovnen. Fra den 1. august 2021 trådte den såkaldte ejerskifteordning for brændeovne i kraft, hvilket inkluderer en pligt til at indberette oplysninger om brændeovnen til tinglysningen. Ordningen har betydning for både dig som køber og sælger.

Læs mere om reglerne for brændeovne og betydningen af ejerskifteordningen for både boligkøbere og boligsælgere.

Regler i ejerskifteordningen for brændeovne

Med indførelsen af ejerskifteordningen i 2021 blev der fastsat regler om, at brændeovne fra før 2003 skal udskiftes ved køb og salg af boliger. Lovgivningen har til formål at reducere den negative miljøpåvirkning, som ældre brændeovne kan medføre. Ejerskifteordningen fra 2021 har konsekvenser for både købere og sælgere.

Som køber indebærer det, at du har pligt til at skrotte eller udskifte brændeovnen senest 12 måneder efter overtagelsen af boligen, hvis brændeovnen er fra før 2003. Hvis den derimod er produceret efter 2003, skal du som boligkøber dokumentere brændeovnens alder senest 6 måneder efter overtagelsen af boligen. Dette kan gøres ved at fremlægge en prøvningsattest, dokumentation for svanemærkning af brændeovnen eller en udfyldt og underskrevet erklæring fra Miljøstyrelsen, som inkluderer en vurdering fra en fagperson/skorstensfejer om produktionsåret.

Som sælger har du kun pligt til at opbevare brændeovnens prøvningsattest i 10 år. Du kan desuden forbedre købsoplevelsen af en bolig med brændeovn ved at hjælpe med at finde kvitteringen for brændeovnen eller andre relevante dokumenter relateret til brændeovnen, som du måtte have.

Enkelte undtagelser

Der er visse undtagelser, når det kommer til reglerne om brændeovne. Ejerskifteordningen gælder ikke i en række tilfælde, herunder hvis brændeovnen er fra før 1920 eller er placeret i fredede bygninger. Du kan finde flere oplysninger om undtagelserne på Miljøstyrelsens hjemmeside.

Generelle regler for brændeovne

Ud over reglerne i forbindelse med ejerskifteordningen er der også en række generelle regler, som det er vigtigt at være opmærksom på, hvis du har eller overvejer at få en brændeovn. Brændeovne skal placeres på en måde, der minimerer risikoen for personskader og brandfare.

• Området foran en lukket brændeovn skal have mindst 30 cm ikke-brændbart materiale (f.eks. fliser eller stål), mens dette område skal være mindst 50 cm ved en åben pejs.
• Det ikke-brændbare materiale skal strække sig mindst 15 cm ud på hver side af åbningen.
• Brændeovnen skal monteres korrekt i henhold til monteringsvejledningen.
• Der skal være et røgspjæld, som kan reguleres manuelt.
• Skorstenen skal fejes mindst én gang om året.
• Hvis du installerer en ny brændeovn i en bolig, hvor der ikke tidligere har været en, skal du informere kommunen. Du skal også informere dit forsikringsselskab, da det kan påvirke forsikringsdækningen.

Det skal du vide om servitutter før et boligkøb

Hvis du er boligejer, så har du nok stiftet bekendtskab med begrebet servitut. Er du i stedet ny på boligmarkedet, eller står du overfor et kommende boligkøb, så er det en rigtig god ide at læse op på, hvad servitutter kan betyde for din bolig. Nedenfor kan du derfor blive klogere på, hvad servitutter er, og hvordan du tjekker, om der er krav til brugen af din kommende bolig.

Hvad er en servitut?

En servitut er kort fortalt en bestemmelse, der er pålagt en bestemt ejendom og stiller specifikke krav til din brugsret til grunden. Den kan eksempelvis indeholde krav til, at hækken ikke må overskride en bestemt højde eller andre specifikke krav. Det kan altså ses som regler for, hvordan du må bruge din grund, og servitutter kan være gældende for alle typer af ejendomme.

I første omgang kan servitutter inddeles i private og offentlige – også kaldet privatretlige rettigheder og offentligretlige rettigheder. Hvis du og naboen indgår en skriftlig aftale om, at hækken ikke må overskride en bestemt højde, så er der tale om en privatretlig rettighed. De private servitutter kan eksempelvis også dække over de skriftlige aftaler i en grundejerforening. Det er altså servitutter, der er aftalt mellem private borgere.

Offentligretlige rettigheder er i stedet de krav, som kommunen stiller til brugsret af ejendommen. I de fleste tilfælde består disse af kommunens generelle regler for bebyggelse og anden brug i området, som er vedtaget i lokalplaner og byplanvedtægter. Der kan dog også være særlige krav til din specifikke grund, hvis der eksempelvis står en fredet bygning på grunden, som ikke må rives ned eller bygges om.

Undersøg servitutter før dit boligkøb

Som du kan læse ovenfor, kan der altså være en række krav til, hvordan du må bruge din grund – enten fra kommunen, fra aftaler mellem den tidligere ejer og naboen eller fra grundejerforeningen. Derfor er det meget vigtigt, at man altid tjekker op på de gældende servitutter, før man underskriver en købsaftale. På den måde undgår man, at man køber drømmeboligen blot for at finde ud af, at de ønskede ombygninger ikke er mulige. Heldigvis er det relativt simpelt at tjekke.

Danmarks Domstole har nemlig en hjemmeside, hvor du kan se servitutter. På hjemmesiden tinglysning.dk kan du læse den såkaldte “tingbog” for din specifikke ejendom. Her kan du finde alle de privatretlige rettigheder for ejendommen samt en del af de offentligretlige.

Det er dog ikke alle de offentligretlige rettigheder, som du kan finde på tinglysning.dk. I september 2009 stoppede kommunerne nemlig med at tinglyse lokalplaner og byplanvedtægter. For at se de gældende regler for en grund i et bestemt område skal du i stedet klikke ind på Plan- og Landdistriktsstyrelsens hjemmeside planinfo.dk. På denne side kan du få det fulde overblik over kommunens krav til brug af grunden inklusiv reglerne for bebyggelse/ombygning. Når du har tjekket din specifikke grund på de to hjemmesider, har du overblikket over din brugsret til ejendommen.

Sådan aftaler du en servitutter med naboen

Du kan selv aftale servitutter for brugsretten til din og naboens grund. Det kræver selvfølgelig, at du indgår en skriftlig aftale med naboen om det specifikke krav. Der er nærmest ingen grænser for, hvad naboer kan aftale i en servitut, så længe det ikke bryder med gældende lovgivning som lokalplaner og byplanvedtægter.

I kan eksempelvis aftale, at naboens hæk ikke må overskride en bestemt højde, så du kan bibeholde din havudsigt. En servitut kan dog også være mange andre specifikke krav som forbud mod bestemte husdyr, tidsbegrænsninger for larm eller ret til brug af fælles indkørsel. Her er det ikke unormalt, at der indgår en form for betaling for at få naboen til at gå med til en bestemt servitut.

Tinglysning fremtidssikrer din servitut

Hvis naboen så er gået med til at holde hækken i en bestemt højde, hvad sker der så, når naboen sælger sit hus til en ny ejer? Ja, der vil servitutten stadig være gældende, hvis den er blevet tinglyst. En tinglysning betyder, at man registrerer servitutten/rettigheden offentligt. Dette kan man også gøre på hjemmesiden tinglysning.dk, hvorefter de fremtidige ejere af grunden også vil være bundet til at følge servitutten. Det er netop dette tinglysningssystem, der er grunden til, at man altid skal tjekke hjemmesiden inden et køb. På den måde kan man blive bevidst om servitutter fra tidligere ejere.

Kan man ophæve en servitut?

I teorien kan man sagtens ophæve en servitut – i praksis er det dog ofte besværligt. En servitut kan kun blive ophævet af den part, der oprindeligt indførte den. Ved offentligretlige rettigheder er det altså kommunen, der kan vælge at ophæve et bestemt krav, hvis du kontakter kommunen og beder om det. Det bliver straks mere kompliceret, når servitutten er indgået mellem private. Her kan kravet kun blive ophævet af den person, der oprindeligt formulerede servitutten. I praksis betyder det, at du skal opspore den tidligere ejer, der lavede den, og overtale personen til at ophæve den. Hvis den tidligere ejer er afgået ved døden, vil servitutten i de fleste tilfælde blive ugyldigt. Hvis ethvert servitut strider mod gældende lovgivning, vil der være gode chancer for at få denne ophævet.

Hvad sker der ved brud på servitutter?

Hvis du eller din nabo bryder en privat servitut, så er der ingen hjælp at hente hos kommunen. Her er det i stedet domstolene, der skal afgøre tvisten i et civilt søgsmål. Her vil servitutten oftest blive anset som en bindende skriftlig aftale, som selvfølgelig skal overholdes af begge parter, medmindre andre omstændigheder gør sig gældende.

Har du planer om at købe ny bolig, så husk at tjekke alle servitutter, inden du underskriver købsaftalen. I denne fase er det også en god ide at overveje, om du vil tegne en ejerskifteforsikring for boligen. Her på hjemmesiden kan du læse meget mere om ejerskifteforsikringer fra Dansk Boligforsikring.

Køb af byggegrund: 6 vigtige ting at vide

Køb af byggegrund er et spændende skridt i retning af at realisere dine boligdrømme. En byggegrund er grundlæggende et stykke jord, som er egnet til opførelse af en bygning fx et hus. Når man køber en byggegrund, er der en del love og regler, som er vigtig at kende til, og derfor er det en god idé at sætte sig grundigt ind i det, før man kaster sig ud i det.

For at hjælpe dig godt på vej mod et forestående køb af byggegrund har vi samlet 6 vigtige ting at vide.

1. Der findes to forskellige typer af byggegrunde

En byggegrund er som sagt et stykke jord, der kan bygges en bygning på. Men når man taler byggegrunde, er det vigtigt at være opmærksom på, at der findes to forskellige former for grunde – dem, der er klar til at blive bygget på og dem, der ikke er klar til at blive bygget på. En byggemodnet grund er klar til at få opført en bolig, og her er grunden klargjort med de nødvendige installationer. Det er desuden en grund, som fremgår af lokalplanerne, og her vil du kunne se, hvad der må opføres på grunden, og hvad der ikke må.

En ikke-byggemodnet grund er en grund, der ikke er klar til at blive bygget på. Her er jorden ikke blevet reguleret, og der er ikke foretaget kloakering og andre installationer. Typisk er det en grund, der har haft en anden status (fx landbrugsjord) i kommuneplanen, og derfor vil det også kræve ændringer i den at få omlagt grunden til en bygrund, hvor der må bygges på. For at få en ikke-byggemodnet grund til at blive byggemodnet skal der professionelle fagfolk (landskabsarkitekt, arkitekt og bygherren) ind for at lægge en plan for byggemodningen.

2. Sådan køber du en byggegrund

Et spørgsmål, mange stiller sig selv, hvis de overvejer at køb af en byggegrund er: “Hvordan køber man en byggegrund”. Svaret på det spørgsmål er, at det ligesom ved køb af et hus foregår ved, at man skriver under på en købsaftale udarbejdet af en ejendomsmægler. Forud for underskriften på købsaftalen skal sælgeren oplyse alle de ting, han/hun er bekendt med, ligesom det er en rigtig god idé som køber at sætte sig ind i alle de forhold, der er omkring grunden. Som køber har man pligt til at undersøge de forhold, der kan have betydning for grundens anvendelse. Når man køber en byggegrund, er det derfor vigtigt at sætte sig ind i alt fra lokalplaner, byggetilladelser, servitutter, fredningsloven, forurening og naturbeskyttelse, der alt sammen kan have betydning for selve byggeriet på byggegrunden.

3. Lokalplanen sætter rammen for byggeriet

Når man overvejer at købe en byggegrund, er lokalplanen vigtig at kende til. Lokalplanen er kommunens plan for anvendelsen og udviklingen af kommunens områder. Det betyder også, at det er denne, der bestemmer, hvor der må bygges nyt, og hvordan der må bygges. Lokalplanen vil også danne rammen for byggeprocenten på grunden, højden på bygningen, afstanden til skel og vej. Derudover kan der i lokalplanen fremgå et krav om valg af bestemte materialer.

4. Vær opmærksom på eventuelle servitutter

Nogle byggegrunde kan have servitutter indlagt. Det betyder, at der kan være begrænsninger af rettighederne og mulighederne på grunden.

5. Fredning- og naturbeskyttelselovene kan spille ind på dit byggeprojekt

Der er både en lov om naturbeskyttelse og en fredningslovgivning, som kan have betydning for dit byggeri. Naturbeskyttelsesloven kan blandt andet have en betydning for, hvor tæt på skov og andre naturområder, du må bygge, og fredningsloven kan have betydning for bevaring af eventuelle fredede bygninger på grunden, som ikke må rives ned, men som du som ejer er forpligtet til at bevare og vedligeholde.

6. Du kan ikke tegne en ejerskifteforsikring på en byggegrund

Ejerskifteforsikringen kan ikke tegnes på en ubebygget grund og på grunde under opførelse. For at man kan tegne en ejerskifteforsikring på nyopførte ejendomme, skal de være færdigmeldte.