En bolighandel er en kompleks proces med flere trin, omfattende dokumenter og behov for professionel rådgivning. Derfor har vi her udarbejdet et overblik over en bolighandel trin for trin. Med denne ved hånden får du et klart overblik over, hvad der sker, og hvornår de forskellige trin i handlen finder sted.
1. Bliv lånegodkendt i banken
Som køber er det allerførste skridt på vejen mod en drømmebolig at blive lånegodkendt i banken. Med et lånebevis i hånden kan du hurtigt slå til, når det rigtige byder sig, og du ved samtidig, hvor meget du kan købe for. Du kan nemt og hurtigt få et lånebevis i banken ved at tage kontakt til dem. Lånebevisets størrelse tager blandt andet udgangspunkt i den samlede indkomst, skatteforhold, opsparing og eventuel gæld.
2. Find drømmeboligen
Når lånebeviset er på plads, kan jagten på drømmeboligen sætte ind. Der er forskellige muligheder for at finde drømmeboligen. Mange boliger markedsføres på ejendomsmægleres hjemmesider, boligsider og i annoncer. Derudover kan du holde øje med lokale ejendomsmægleres sociale medier eller blive skrevet op i mæglernes køberkartoteker. Flere boliger bliver nemlig solgt ved det, der kaldes et skuffesalg, og her kan det være godt som aktiv boligsøgende at være skrevet op hos de lokale ejendomsmæglere. Ved skuffesalg får du nemlig information om relevante sager, der ligger i ejendomsmæglerens “skuffe”.
Når du har fundet en bolig, der måske kunne være det næste hjem, er det en god idé at læse salgsopstillingen, se på billeder, plantegning og eventuelt læse nogle af de vigtigste dokumenter f.eks. tilstandsrapport og elrapport.
3. Fremvisning
Når du er faldet over en bolig, der potentielt kan være din drømmebolig, booker du en fremvisning eller tilmelder dig et åbent hus. På fremvisningen eller det åbne hus kommer du ud og ser boligen og fornemmer med egne øjne, om den lever op til det, du forestiller dig.
4. Læs de vigtigste dokumenter
Efter fremvisningen (eller før) er det en god idé at læse boligens dokumenter igennem. Det gælder tilstandsrapporten og elrapporten, hvis ikke du læste dem inden fremvisningen. Men det gælder også eventuelle ejerforeningsvedtægter ved ejerlejligheder, referater fra generalforsamlingen, lokalplan, servitutter og andre væsentlige informationer om boligen og området. Det kan være svært at forstå indholdet i alle dokumenterne, og derfor vælger mange også at alliere sig med en køberrådgiver eller en byggesagkyndig, som kan yde rådgivning.
5. En ekstra fremvisning
En bolighandel er en stor beslutning, og derfor vælger mange potentielle købere at se en bolig en ekstra gang, inden de byder på boligen. Book derfor gerne en ekstra fremvisning hos ejendomsmægleren. En 2. fremvisning bruges typisk på at undersøge boligen en smule grundigere, få afklaret de sidste spørgsmål og eventuelt få rådgivning af en fagperson.
6. Forhandling om pris
Hvis køber er interesseret, gives et bud til sælgerens ejendomsmægler. Herefter kan sælger acceptere eller komme med et modbud. Der er en udbudspris, men det er meget normalt, at man forhandler om pris, overtagelse og dispositionsret ved bolighandler.
7. Købsaftale udarbejdes
Når man er blevet enig om pris og vilkår, udarbejder sælgers ejendomsmægler en købsaftale. Købsaftalen sendes til køber samt rådgiver og bank.
8. Købsaftale underskrives
Aftalen underskrives typisk af køber først og derefter sælger. Der er ingen lovmæssig deadline på, hvornår købsaftalen skal være underskrevet, efter den er lavet. Så længe sælger ikke har underskrevet købsaftalen, kan man som køber altid trække sig fra handlen. Når den er underskrevet af begge parter, er den bindende – dog med en lovpligtig fortrydelsesret og andre forbehold.
9. Fortrydelsesret
Der er en lovpligtig fortrydelsesret på 6 hverdage, efter aftalen er indgået. Benytter man sig af fortrydelsesretten, skal man betale 1% af købesummen for at komme ud af handlen. Disse penge skal betales inden for de 6 hverdage, hvor fortrydelsesretten løber.
10. Rådgiverforbehold
Der skrives typisk en række forbehold ind i en købsaftale. Det kan være advokatforbehold og bankforbehold. I forbindelse med en bolighandel, allierer man sig med forskellige rådgivere, der kan hjælpe en igennem handlen. En advokat gennemgår og kontrollerer indholdet i købsaftalen og i de øvrige dokumenter, der foreligger i forbindelse med ejendommen. Typisk varer rådgiverforbeholdet 3-5 hverdage.
11. Godkendelse, rettelser eller forbehold til købsaftalen
Når rådgiver har været igennem alle handlens dokumenter, sendes en godkendelsesskrivelse. Dette sendes til ejendomsmægleren på købers vegne. I skrivelsen fra rådgiver kan der være rettelser til købsaftalen og forbehold for godkendelsen.
12. Forsikringer
Som en del af købsaftalen har du som køber fået tilbud på en husforsikring og eventuelt en ejerskifteforsikring, hvis sælger ønsker at benytte sig af huseftersynsordningen. Du kan vælge at takke ja til de fremlagte tilbud eller selv indhente tilbud. En vigtig del af husforsikringen er en brandforsikring. Dette er typisk et krav for at kunne låne pengene i banken. Både husforsikring og ejerskifteforsikring skal være tegnet inden overtagelse eller dispositionsdatoen, så dækningen kan træde i kraft fra første dag.
13. Endelig bankgodkendelse
Din bank gennemgår din økonomi, og hvis banken godkender, får du tilbud på finansiering, som skal accepteres. Bankens godkendelse er normalt en del af forbeholdene i en bolighandel.
14. Handlen er endelig og bindende
Når alle forbehold er afklaret og opfyldt, er handlen endelig.
15. Udbetaling og bankgaranti
Når handlen er endelig – typisk omkring en uge efter købsaftalen er underskrevet – vil der blive sendt en udbetaling til ejendomsmægleren, og sælgers bank vil modtage bankgaranti fra købers bank.
16. Skødet udarbejdes og tinglyses
Skødet udarbejdes efter endelig handel. Det fremgår af aftalen, hvorvidt det er sælgers ejendomsmægler eller købes rådgiver, der udarbejder skødet. Når skødet er klar, underskrives det. Det er muligt at give fuldmagt til, at ens rådgiver signerer tinglysningen.
17. Købesummen deponeres til sælgers bank
Før overtagelsen vil købers bank sørge for, at købesummen står på sælgers deponeringskonto. Typisk er pengene låst på kontoen, indtil skødet er tinglyst og står i købers navn, samt at sælgers gamle lån er slettet.
18. Overtagelse
I købsaftalen fremgår en overtagelsesdag. Typisk mødes køber og sælger sammen med ejendomsmægleren på denne dag kl. 12 med mindre andet er aftalt. Her overdrages nøglerne.
19. Forbrugsmålere aflæses ved overtagelsen
Som en del af overdragelsen bliver målere aflæst, så refusionsopgørelsen kan færdiggøres.
20. Gennemgang af boligen
Det kan være en god idé at gennemgå boligen sammen med sælger og ejendomsmægler på overtagelsesdagen. Det kan f.eks. være ved at gennemgå boligen for nye skader, gennemgang af hårde hvidevarer og andet relevant. Du kan også vælge selv at gå igennem boligen, men det skal typisk ske inden for få dage, da det hurtigt skal vurdere, om sælger skal holdes ansvarlig for eventuelle mangler.
21. Sælgers gamle lån slettes
Når tinglysningen af ejendommen og lån er endelig, vil sælgers gæld blive fjernet fra ejendommen. Dette er noget, som sælgers bank sørger for.
22. Købesummen frigives
Købesummen frigives til sælger, når det gamle lån er fjernet fra ejendommen.
23. Refusionsopgørelse
Refusionsopgørelsen færdiggøres af rådgivere og godkendes af køber og sælger. Dette sker typisk inden for en måned efter overtagelsen.
24. Afslutning
Bolighandlen er afsluttet, og køber modtager en kopi af det tinglyste skøde digitalt.
