Hvis du har en ejerbolig, som du gerne vil udleje, er der regler, som du skal være opmærksom på. Udlejning af en ejerbolig kan give dig en ekstra indkomst, men du skal kende til lovgivningen på området, så du kan undgå juridiske problemer. Her har vi udarbejdet et overblik over de vigtigste ting, som du skal vide, når det kommer til udlejning af ejerbolig.
Lejeloven
Lejeloven er omfattende, hvorfor den for mange kan være uoverskuelig. Har du til hensigt at udleje din ejerbolig, anbefales det, at du konsultere en fagperson inden for området, da denne kan rådgive dig i lejelovens paragraffer.
Formålet med lejeloven er, at den ud fra bestemmelser skal sikre regulering af forholdet mellem udlejer og lejer. Det er vigtigt at bemærke, at lejeloven omfatter lejemål, som er af typen beboelse. Boligselskaber er ikke omfattet af lejeloven, men af almene lejemål. Lejeloven er derfor gældende for privatpersoner eller firmaer, som udlejer boliger. Hvis ejendommen skal udlejes med henblik på erhvervsbrug, gælder erhvervslejeloven.
Lejeaftalen
Det er vigtigt, at du udarbejder en skriftlig lejeaftale, når du skal indgå en lejeaftale med lejeren. En mundtlig aftale er også gyldig, men denne kan være svær at bevise, hvis der er uoverensstemmelse med det, der er aftalt mundtligt. I lejeaftalen skal alle vilkår stå skrevet, og denne skal underskrives, så der er dokumentation på, at begge parter er enige om det, der er aftalt mellem lejer og udlejer.
Du kan selv sørge for at udarbejde denne lejeaftale, men det kan være en god idé at have en advokat på sidelinjen, så lejeaftalen udarbejdes korrekt. Lejelovens kapitel 2 §4 til §8 omhandler lejeaftalen. En lejeaftale indeholder bl.a.:
- Information om udlejer
- Information om lejer
- Information om boligen – type, adresse, størrelse
- Information om boligens nuværende stand
- Information om bestemmelser vedr. husdyr, boligorden og fællesfaciliteter
- Vilkår
- Lejeperiode – startdato og evt. slutdato
- Husleje
- Depositum
- Vedligeholdelsespligt
- Betalingsfrist
- Betalingsforhold – fx forbrugsudgifter
- Opsigelsesvarsel
Hvis der aftales andet end de konkrete forhold, som der er i en lejeaftale, er det vigtigt at vide, at det er de vilkår, man aftaler indbyrdes, der er gældende, så længe de ikke er i strid med lejelovens bestemmelser. Man kan gøre brug af en standardblanket til en lejeaftale, da det anses for at være gyldigt af Boligministeriet. Dog skal du være opmærksom på, at du har medtaget alle vigtige punkter i aftalen, så du undgår tvister.
Ovennævnte punkter er en standard for, hvad lejeaftalen som minimum skal indeholde. Nogle udlejere oplever til tider udfordringer med lejere, selvom de har underskrevet – og derfor accepteret – vilkårene. Det er vigtigt, at du dokumenterer boligens nuværende stand, så du ved evt. endt lejeaftale kan undersøge, om lejer har overholdt vedligeholdelsesaftalen, eller at boligens stand er forringet mere end forventeligt. Depositummet kan dække udbedringer, såfremt det ikke er forventeligt slid og ælde.
Lejeperioden kan angives på bestemt eller ubestemt tid, men det er vigtigt, at man har en begrundelse, hvis lejeperioden er tidsbegrænset. Hvis aftalen er tidsbegrænset, skal du dokumentere et sagligt grundlag. Hvis dit arbejde kræver, at du opholder dig i udlandet i en periode, kan du have et ønske om at udleje boligen, så boligen ikke står tom, og at du kan få en ekstra indkomst.
Husleje ved udlejning af ejerbolig
Du kan have en forventning om eller et ønske til, hvad huslejen skal ligge på, men det skal ligge inden for rimelighedens grænser og med afsæt i, hvad lignende boliger i lokalområdet udlejes til. Fastsættelse af husleje er svært, men den skal fastsættes ud fra lejelovens regler. Lejeloven nævner, at huslejen skal afspejle lejedes værdi. Med lejedes værdi refereres der til boligens stand, størrelsen og beliggenheden.
Faktorer, der kan have indflydelse på huslejen ud over lokalområdets huslejepriser, er bl.a. forhold, som kan bekendtgøre, at man kan kræve en højere husleje end gennemsnittet. Måske udlejer du din ejerbolig med hvidevarer eller fuld møblering, hvilket kan give en saglig grund til, at huslejen er højere end, hvad naboen udlejer det til.Dog gælder det kun, såfremt udlejningsboligen er opført efter 1991, da der er andre regler for privat udlejning af boliger, hvis boligen er opført før 1991.
Du har som udlejer ikke så frie hænder til at fastsætte huslejen, da huslejefastsættelsen i nogle tilfælde også kan omfatte boligreguleringsloven. Hvis den kommune, du befinder dig i, er en reguleret kommune, vil både lejeloven og boligreguleringsloven finde anvendelse. Hvis der er tale om en ureguleret kommune, er det alene lejelovgivningen, der finder anvendelse. De fleste kommuner i landet er regulerede kommuner, hvorfor fastsættelse af lejen ikke er så frit. Det skyldes, at boligreguleringsloven bl.a. har til formål at beskytte lejerne. Er din udlejningsbolig opført efter 1991 og befinder sig i en af de uregulerede kommuner, har du mulighed for at benytte fri lejefastsættelse, hvor du som udlejer og lejer indbyrdes aftaler huslejen. I regulerede kommuner fastsættes huslejen efter det, der kaldes omkostningsbestemt leje.
Boligejernes økonomiske sikkerhed ved udlejning af ejerbolig
Når du vil udleje din ejerbolig, har du ret til at opkræve depositum. Du må kræve op til tre måneders husleje i lejeaftalen, og du kan også kræve op til tre måneders forudbetalt husleje. Det giver en økonomisk sikkerhed for udlejer, hvis lejer har forårsaget skader på boligen i lejeperioden. Ved fraflytning kan udlejer bruge depositum til at udbedre skaderne. Hvis der er en opsigelsesfrist, men lejer flytter før tid, eller at denne ikke betaler rettidigt jf. betalingsfristen, er du med forudbetalt husleje også dækket.
Vedligeholdelsespligt
Du har som udlejer vedligeholdelsespligt og ansvar for, at boligen er i god stand. Udlejers vedligeholdelsespligt vedrører bl.a. udskiftning af døre og vinduer samt større reparationer – fx udskiftning af tag. Lejer har ansvaret for mindre vedligeholdelse, hvilket kan være maling af vægge og rengøring af lejemålet, men også udskiftning af eksempelvis lås og nøgler.
Med vedligeholdelsespligt indgår man en aftale, der skal sikre, at boligen er i samme stand, som da det blev udlejet. Dog skal der tages højde for slid og ælde, som er forventeligt. I vedligeholdelsespligten skal det fremgå, hvem der har ansvaret for hvad. Hvis du som udlejer har ansvaret for køleskabet, men at det går i stykker, så er det din pligt, at reparere eller udskifte det.Hvis lejer fx har ødelagt køleskabet, skal lejer stå for omkostningerne, selvom det er din vedligeholdelsespligt.
Opsigelsesvarsel
Det er vigtigt, at der fremgår en beskrivelse af opsigelsesvarslet, som aftales mellem udlejer og lejer i lejeaftalen. Typisk er opsigelsesvarslet tre måneder, men denne kan være aftalt til at være længere eller kortere. Dog gælder der en anden regel, hvis det er et værelse, der er udlejet. Reglen for opsigelsesvarsel på et værelse er én måned.
Hvis det antages, at lejer flytter ud af lejemålet før udløb af opsigelsesvarslet – fx efter 1 uge, skal udlejer have mulighed for at finde en ny lejer til lejemålet. Hvis udlejer formår at finde en ny lejer i første måned af opsigelsesvarslets periode, skal lejer ikke betale for de resterende to måneder.
Det er vigtigt at bemærke, at opsigelsesvarslet skal ske skriftligt. Lejer skal sikre sig, at udlejer bekræfter, at denne har modtaget opsigelsen. Hvis lejer opsiger lejemålet, er denne ikke forpligtet til at komme med en begrundelse på hvorfor, men udlejer skal altid have en begrundelse for ophævelse.
Regler for ophævelse af lejeaftale
Du kan som udlejer ophæve lejemålet, såfremt der er en saglig begrundelse. Det kan fx være, hvis lejer ikke formår at overholde betalingsfrister – fx husleje eller a conto-betalinger til vand og varme rettidigt, er udlejer berettiget til, at denne kan ophæve aftalen.
Hvis udlejer gør brug af en ophævelse, er det med øjeblikkelig virkning, hvorfor lejer skal flytte med det samme. Udlejer skal inden da have sendt et påkrav til lejer med en varsel på 14 dage. Hvis lejer ikke formår at betale inden for fristen, skal lejer fraflytte lejemålet øjeblikkeligt. Formår lejer at betale inden for 14 dage, kan udlejer ikke ophæve lejeaftalen.
Hvis lejer ikke betaler og ikke forlader lejemålet, skal udlejer have hjælp fra fogedretten, så lejer kan sættes uden for døren. Udgifter til fogedretten betales af udlejer, så sagen kan oprettes og gennemføres, men efter endt sag er det lejer, der skal betale udgifterne.
Forsikring
Forsikringer er ikke en regel, som lejeloven pådutter boligejere, som ønsker udlejning af ejerbolig, men det er en vigtig ting at huske, så man er økonomisk sikret i tilfælde af uheld. Det er dog ikke alle forsikringsselskaber, der dækker skader, hvis ejerboligen er udlejet.
Som udlejer er du forsikringstager, hvorfor det er dig, der skal sikre, at boligen er dækket under udlejning. Det er en god idé at konsultere dit forsikringsselskab, så du sikrer, at du har den nødvendige dækning. Det er vigtigt, at man har en indboforsikring, og hvis det er et hus, der udlejes, skal man også sikre sig, at man har en husforsikring. Nogle forsikringsselskaber tilbyder en pludselig skadeforsikring, som udlejere af Airbnb bruger, da boligen typisk er møbleret, og det er ikke alle forsikringsselskaber, der i udgangspunktet dækker hærværk/tyveri. Forhør dig derfor med dit forsikringsselskab, så du ved, om du er dækket.
Hvis du har købt ejerboligen i investeringsøjemed, kan du ikke tegne en ejerskifteforsikring, hvorfor skjulte fejl og mangler ikke kan dækkes. Boligen vil anses som værende køb af udlejningsejendom, hvorfor der ikke er udarbejdet en tilstandsrapport. En tilstandsrapport er en af forudsætningerne for, at man kan tegne en ejerskifteforsikring. Sælger af boligen vil oftest have indskrevet en ansvarsfraskrivelsesklausul i købsaftalen, hvilket betyder, at denne fraskriver sig alt ansvar forbundet med fejl og mangler. Dette påpeger blot vigtigheden i at have konsulteret dit forsikringsselskab, så du er forsikret under udlejning af ejerboligen.
Fremleje af udlejet ejerbolig
Hvis lejer af en bolig har indgået en lejeaftale på ubestemt tid/ingen tidsbegrænsning, kan denne, såfremt det er aftalt med udlejer, udleje boligen til en anden lejer. Ved fremlejeaftaler gælder det også, at lejeloven bliver håndhævet, men det er vigtigt, at udlejer har accepteret og dermed tillader fremleje.
Din sparringspartner
Det anbefales, at du, inden du udlejer din ejerbolig, søger rådgivning hos en professionel fagperson. Juraen på området kan være uoverskuelig, hvorfor du bør søge juridisk rådgivning – fx hos en advokat. Du kan også søge hjælp hos en ejendomsmægler, som beskæftiger sig med udlejningsboliger, da denne vil have kompetent viden og erfaring inden for området. Advokaten eller ejendomsmægleren er din sparringspartner ved udlejning af ejerbolig, og denne kan hjælpe dig med at udarbejde lejeaftalen.
