Ejendomsavancebeskatning er et vigtigt emne for alle, der overvejer at sælge en ejendom i Danmark. Denne form for beskatning kan have en stor indflydelse på sælgerens økonomi, så det er essentielt at forstå, hvad ejendomsavancebeskatningen indebærer, og hvordan det påvirker dig som sælger.
Hvad er ejendomsavancebeskatning?
Ejendomsavancebeskatning refererer til den skat, sælger skal betale af fortjenesten ved salg af fast ejendom. Hvis du sælger din ejendom for mere, end du selv har købt den for, opstår der en skattepligtig fortjeneste, og det er denne, der kaldes ejendomsavance. Skatten, som du som sælger skal betale af denne avance, afhænger af flere faktorer – fx ejendomstypen og ejerperioden. Der er særregler i ejendomsavancebeskatningsloven, der danner grundlag for beskatningen.
Hvis man som sælger lider et tab ved salg af ejendommen, kan man få et fradrag. Dog skal du være opmærksom på, at fradraget kun kan bruges i forbindelse med fortjeneste på andre ejendomssalg.
Ejendomsavancebeskatning i forhold til boligtyper
Det er i udgangspunktet salg af alle slags boligtyper, som er kategoriseret som fast ejendom, der er underlagt loven om ejendomsavancebeskatning. Det er derfor boligtyper som lejligheder, sommerhuse, byggegrunde, landbrugsejendomme, boliger m.fl. Dog er der undtagelser i loven, der gør, at nogle ejendomstyper er fritaget for denne beskatning.
Skattefritagelser og undtagelser ved ejendomsavancebeskatning
I nogle tilfælde kan man som sælger være fritaget for at betale ejendomsavancebeskatning, såfremt nogle forhold opfyldes. En af de mest almindelige undtagelser, der gør, at man er fritaget, er parcelhusreglen. En anden undtagelse er salg som næringsvej.
Parcelhusreglen
Når der ses på antallet af private danske boligejere, er det størstedelen, der kan anvende parcelhusreglen, såfremt nogle betingelser er opfyldt. Når nedenstående betingelser i regelsættet er opfyldt, kan man som sælger være fritaget for beskatningen. I forhold til parcelhusreglen er der ikke et minimumskrav for beboelsesperioden, men man skal have boet i ejendommen i perioden, hvor man har ejet den.
- Den ejendom, som du sælger, skal have opfyldt, at ejendommen har tjent som værende den primære bolig for ejeren i hele eller en del af ejerperioden.
- Ejendommen skal være et en- eller tofamilieshus, en andelslejlighed, en ejerlejlighed, et sommerhus eller et fritidshus.
- Grundarealet for ejendommen må ikke være større end 1.400 m2.
Salg som næringsvej
Begrebet næringsvej dækker over, at ejeren af boligen har købt ejendommen i forbindelse med, at denne skal være en del af hele eller dele af ejerens levevej. Hvis ejendommen, som du sælger, udelukkende har været købt med henblik på videresalg eller udlejning, kan du være fritaget for ejendomsavancebeskatning. Kravet er, at salget skal ske med afsæt i, at det er en næringsvirksomhed. Det betyder, at man som sælger ikke selv har anvendt ejendommen til beboelse.
I nogle tilfælde kan der være tale om, at en tredjepart skal vurdere grundlaget for næringsvej. Hvis det er tilfældet, skal tredjepart have vurderet, at der foreligger en næringsvirksomhed, således at man er fritaget for ejendomsavancebeskatning.
Ejendomme, som går under næringsvirksomhed, beskattes derfor ikke jf. ejendomsavancebeskatningsloven, men beskatningen foreligger under almindelige regler i skattelovgivningen inden for det gældende område.
Familieoverdragelse vs. forældrekøb
Hvis du som sælger vil overdrage ejendommen til dit barn, kan der være forhold, der gør, at man som sælger kan undgå at betale skat af avancen på ejendommen. Disse forhold kan en rådgiver inden for feltet belyse nærmere, da det er mere kompliceret.
Hvis boligen har tjent som et forældrekøb til tredjemand (dit barn), kan du som sælger ikke fritages for beskatningen af ejendomsavancen, når du vil sælge boligen. Det skyldes, at ejendommen ikke har tjent som primær ejendom for dig, som ejer den. Det betragtes ikke som en del af husstanden, når ejendommen udlejes til tredjemand.
