Guide til førstegangskøbere af hus

På trods af at covid-19-krisen har medført en stigning i arbejdsløsheden og virksomhedskonkurser, så har 2020 været et rekordår for bolighandlen. Denne udvikling er fortsat ind i 2021, hvilket har medført, at huspriserne mange steder i landet er på et højere niveau end før finanskrisen. Stigningen i huspriserne er, sammen med de relativt restriktive regler for hvor meget man kan låne, med til at gøre det mere svært for særligt én gruppe at komme ind på boligmarkedet omkring byerne, nemlig førstegangskøbere af hus eller lejlighed. 

Hvis du står foran at købe din første bolig, er det en god ide at lave et budget, så du har styr på dine indtægter og udgifter, inden du tager en snak med banken. I den forbindelse skal du tage højde for, at du som som boligejer har en række ekstra udgifter i forhold til, hvis du eksempelvis har boet til leje tidligere. Dette gælder både faste og regelmæssige udgifter, men også de uforudsete udgifter, som kan opstå ved et huskøb. Nogle af disse kan du sikre dig mod ved at tegne en ejerskifteforsikring, der dækker mod skader og mangler, som ikke fremgår af tilstandsrapporten.

Lånemuligheder

Lånereglerne dikterer, at det som førstegangskøber af hus som udgangspunkt er muligt at låne, hvad der svarer til fire gange ens husstandsindkomst. Dette betyder, at et par med en årsindkomst på 550.000 kan låne 2,2 millioner kroner til køb af bolig. Hvis man ønsker at bosætte sig i eksempelvis København eller Århus, ved man, at man som førstegangskøber af hus ikke kommer langt for 2,2 millioner kroner.

I forhold til egenbetaling gælder det i de fleste tilfælde, at man som køber skal kunne udbetale fem procent af boligens pris. Der kan dog være visse undtagelser, hvor man som førstegangskøber af bolig kan få lov til at låne de fem procent. Dette kræver blandt andet et væsentligt højere rådighedsbeløb end bankens minimumsbeløb.

Gæld er en anden faktor, der har betydning for hvor meget, du kan låne til huskøb som førstegangskøber af bolig. Hvis du eksempelvis har forbrugs- studie- eller billån, vil dette som udgangspunkt begrænse det beløb, du kan låne til en bolig. Gældsfaktoren er forholdet mellem husstandens samlede gæld og samlede indkomst før skat, og denne faktor har indflydelse på, hvilke lånemuligheder du har. I sidste ende er det naturligvis altid bank og realkreditinstitut, der foretager en vurdering baseret på den konkrete situation.

Du kan læse mere om krav til lån og andre gode råd – guide til huskøb  

Gode råd til at få foden indenfor boligmarkedet

Spar mere op

Udover at en større opsparing betyder, at du har flere penge at købe bolig for, så har det også indflydelse på hvor stort et beløb, du kan låne. Som nævnt kan du ved en opsparing på fem procent låne op til fire gange din husstands samlede årsindkomst før skat. Har du til gengæld mulighed for at spare op til ti procent af udbetalingen, har du som tommelfingerregel mulighed for at låne op til fem gange din årlige husstandsindkomst. Har man opsparet 25 procent af købsprisen, har man mulighed for at låne seks gange ens årsindkomst.

Afhængigt af ens privatøkonomi er der selvfølgelig begrænsninger for, hvor meget man kan nå at spare op, hvis man overvejer et boligkøb inden for den nærmeste fremtid. Derfor kan det være værd at forhøre sig, om der er mulighed for at låne til en større udbetaling af ens forældre.

Nedbringe gæld

Din samlede gæld bliver modregnet i forhold til hvor meget, du kan låne. Derfor er det naturligvis en fordel at have så lav samlet gæld som muligt. Hvis du på forhånd ved, hvornår du planlægger at købe bolig, kan du på sætte et mål for, hvor meget gælden skal være nedbragt på det pågældende tidspunkt.

Som førstegangskøber af hus er det derfor værd at overveje, om visse investeringer kan vente til et senere tidspunkt efter huskøbet. Et billån kan eksempelvis være med til at nedbringe dine lånemuligheder markant. Hvis en bil er en nødvendighed i forhold til arbejde eller transport og derfor ikke kan vente, kan du overveje, om bilen kan leases i stedet for at købes. På den måde undgår du at skulle optage lån eller bruge af din opsparing.

Spørg banken på det rigtige tidspunkt

Selvom den danske økonomi har klaret sig bedre gennem COVID-19 end frygtet, så er der stadig brancher og jobs, der er negativt påvirket. Derfor er det vigtigt, at du tager højde for din jobsikkerhed i forbindelse med et boligkøb. Hvis du frygter, at dit job kan være i fare, kan det være en god ide at tage snakken med banken så hurtigt som muligt, mens du stadig er i arbejde. I forbindelse med låneoptagelse vil banken naturligvis bede om årsopgørelse, forskudsopgørelse samt lønsedler, og banken vil alt andet lige være mere medgørlig, når du er i job. Du skal selvfølgelig overveje, hvordan du er stillet, såfremt du skulle risikere at miste dit job. Hvis du er i tvivl, kan det være en fordel at vente med at købe bolig til du føler dig mere sikker i dit job.

Undgå de typiske faldgruber som førstegangskøber

Et gammelt ordsprog foreskriver, at “af skade bliver man klog, men sjældent rig.” Dette er også sandt, når det kommer til boligmarkedet. Når boligmarkedet er så varmt, som tilfældet er i denne tid, er det fristende at springe til hurtigt, da efterspørgslen på udbudte boliger i mange områder er stor i forhold til hvad, der er til salg. Som førstegangskøber af hus er der dog en række faldgruber, som man skal forsøge at styre udenom. Derfor er det vigtigt, at gøre sit forarbejde grundigt, så man er godt forberedt, når det rette tilbud skulle opstå. Nedenfor har vi gennemgået tre af de mest hyppige faldgruber for førstegangskøbere af hus.

Du behøver ikke maksimere dit budget

Når du har fået besked fra banken om, hvor meget du kan låne til ny bolig, er det typisk at lede efter de boliger, der bedst lever op til de krav og ønsker, man har til sin kommende bolig. Såfremt det er muligt, kan det dog være fornuftigt ikke at udnytte det fulde købsbudget. Det kan selvfølgelig være svært på grund af det generelle prisniveau på boligmarkedet, men der er en række fordele ved ikke at købe for det maksimale lånebeløb. 

Først og fremmest får du mere luft i dit budget og dermed også en større økonomisk fleksibilitet, hvis der eksempelvis skulle ske uventede ændringer i din husstands indkomst. Denne fleksibilitet er også værdifuld i forhold til de uforudsete udgifter, der kan opstå, når man er husejer. Herunder kan dine energiudgifter variere betragteligt, alt efter hvilken bolig du vælger.

Du undersøger ikke alle lånemuligheder

En typisk fejl som mange førstegangskøbere begår er ikke at undersøge lånemulighederne grundigt inden et boligkøb. Selvom man har haft den samme bank i mange år, eller har et godt og personligt forhold til sin bankrådgiver, bør man altid undersøge sine lånemuligheder andre steder, da der kan være stor forskel på låneomkostningerne på tværs af banker og institutter.

I den forbindelse kan du med fordel benytte dit netværk, så du har en ide om hvilken bank eller realkreditinstitut, du kan kontakte. Et andet godt råd i den forbindelse er at spørge forskellige typer af banker. Så man for eksempel både forhører sig hos en større bank samt en mindre, lokal sparekasse. Når du har flere tilbud at vælge mellem, har du også bedre mulighed for at sammenligne dine samlede udgifter til lån.

Du undersøger ikke markedet godt nok, før du byder

Før du når til at byde på en bolig, bør du sætte dig grundigt ind i markedet. Find den gennemsnitlige kvadratmeterpris for det område, du er interesseret i. Herefter kan du sammenligne boligen med kvadratmeterprisen og få en ide om prisniveauet i forhold til den pågældende boligs stand, beliggenhed, etage osv.

Derudover kan det være tiden værd at kigge på lokalplaner, så du ved, hvad der er lagt at planer for nye bebyggelser og lignende. Ved at undersøge markedet grundigt vil du altså have langt bedre forudsætninger for at vurdere om et tilbud er værd at slå til på, eller om det er en bedre ide at vente på et andet tilbud.