Salg af bolig kan være en kompleks proces, der kræver nøje planlægning og forståelse af markedet, så man kommer godt gennem salget. Denne guide til salg af bolig er udarbejdet således, at den kan hjælpe sælgere gennem hver fase af salgsprocessen – fra forberedelse helt til afslutning af salget. Med denne guide kan du sikre dig, at du ikke overser vigtige punkter, og at du får et overblik over alle faserne.
Forberedelsen til salg af bolig
Den første del af salgsprocessen omhandler forberedelsesarbejdet, så man som sælger har alt på plads til, at man kan få boligen på markedet. En ejendomsmægler kan langt hen ad vejen være din sparringspartner, hvor han/hun kan guide dig igennem forløbet, men der er opgaver, som du selv kan stå for, så du kan komme hurtigere og bedre igennem processen ved salg af bolig.
Forberedelsesfasen ved salg af bolig (hus) er i korte træk:
- Dokumenter
- Tilstands- og elinstallationsrapport
- Reparationer
- Præsentation
Vigtige dokumenter ved salg af bolig
I forbindelse med handler kommer det ikke som en overraskelse, at der indgår en masse dokumenter, og bolighandler er ingen undtagelse. Uanset om du er sælger eller køber i en bolighandel, er der en række dokumenter, som er vigtige at kende til.
Et af de vigtige dokumenter, som skal udarbejdes ved salg af bolig, er salgsopstillingen. Salgsopstillingen skal være tilgængelig for potentielle købere, hvor vigtige oplysninger er fremhævet. Din ejendomsmægler vil udarbejde salgsopstillingen for dig, og han/hun vil typisk bede om samtykke fra dig, så der indhentes de nødvendige oplysninger – fx fra grundejerforeningen.
Det er vigtigt, at der udarbejdes en detaljeret beskrivelse af boligen og forhold, som er vigtige for potentielle købere at vide. Salgsopstillingen, som ejendomsmægleren udarbejder, indeholder derfor:
- Oplysning om kontantpris for boligen
- Beskrivelse af boligen, og det der medfølger (fx hvidevarer)
- Ejerudgifter til boligen (måneds- og årsbasis)
- Boligens energimærkning
- Oplysning om opvarmningstype (el, fjernvarme, gas etc.)
- Oplysning om varmeforbrug
- Ejendommens matrikelnummer
- Ejendommens beliggenhed
- Ejendommens benyttelsestype
- Ejendomsvurderingen (seneste ejendoms- og grundværdi jf. det offentlige)
- Forsikringsforholdet
- Lokalplan samt evt. begrænsninger i udnyttelse af boligen
- Servitutter
- Evt. gæld og oplysning om indestående lån
- Kortlæggelse af forurening
- Evt. øvrige forhold, oplysninger og udgifter som køber skal gøres opmærksom på
Foruden ovenstående er følgende dokumenter også vigtige at have på plads, når det kommer til boligens fysiske tilstand. Disse dokumenter er særligt vigtige, da du som sælger har et 10-årigt ansvar for fejl og mangler:
- Oplysning om huseftersynsordningen
- Tilstandsrapport
- Elinstallationsrapport
- Ejerskifteforsikring – herunder sælgers løfte (skriftligt) om, at sælger betaler halvdelen af præmien på det tilbud, der er hentet på en ejerskifteforsikring til køber eller et andet tilbud, men hvor sælger kun er forpligtet til at betale halvdelen af præmien på den billigste.
Huseftersynsordningen
Huseftersynsordningen er en beskyttelse mod økonomiske overraskelser for både sælger og
køber af hus. En sælger har som nævnt et 10-årigt ansvar for den fysiske tilstand af huset, men når du som sælger har fået udarbejdet en tilstands- og elinstallationsrapport samt tilbudt at betale halvdelen af præmien for en ejerskifteforsikring til køber, kan du ved salg af bolig være fritaget det ansvar. Dog kan der være forhold, der gør, at du som sælger fortsat kan stilles til ansvar, hvorfor det anbefales, at man som sælger ved salg af bolig får tegnet en sælgeransvarsforsikring.
Det er vigtigt at bemærke, at huseftersynsordningen er frivillig, men at det er en forudsætning, at den finder sted, såfremt du som sælger vil undgå, at du skal hæfte for skjulte fejl og mangler ved den bolig, du sælger.
Tilstandsrapporten
Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, hvor boligen undersøges for synlige skader og mangler. Herefter noteres eventuelle skader på boligen, som den byggesagkyndige har opdaget ved inspektionen. Denne rapport er med til at give et objektivt billede af boligens tilstand, og det er et krav, at den udarbejdes, når der skal indhentes et tilbud på en ejerskifteforsikring.
Tilstandsrapporten er en af de rapporter, som forsikringsselskabet skal have tilsendt, når et tilbud skal udarbejdes. Når der er tegnet en ejerskifteforsikring, har køber accepteret de fejl og mangler, som har været synlige ved gennemgangen af boligen. Der kan være skjulte fejl og mangler, som ikke er blevet undersøgt, da der til tider er forhold, der kan forhindre byggesagkyndige i at inspicere områder, hvis denne ikke kan komme til. Denne type skjulte fejl kan eksempelvis være gemt i husets vægge, gulve og lofter, som den byggesagkyndige derfor ikke kan se ved gennemgangen.. Det kan være skjulte fejl og mangler, som senere opdages ved fx en renovering. Skjulte fejl og mangler, som ikke er angivet i rapporten, kan dækkes, såfremt det er inden for dækningsomfanget, hvilket du kan læse nærmere om i den forsikringspolice, du har modtaget fra forsikringsselskabet.
Elinstallationsrapporten
Denne rapport er ligesom tilstandsrapporten et krav, som forsikringsselskaberne stiller, når der skal indhentes et tilbud på en ejerskifteforsikring. Denne rapport bliver udarbejdet af en autoriseret elinstallatørvirksomhed, hvor en autoriseret elinstallatør inspicerer boligens installationer.
I elinstallationsrapporten noterer den autoriserede elinstallatør bl.a. installationernes funktionsdygtighed, og om installationerne er udført lovligt. Forhold kategoriseres jf. de bestemmelser, der er på området, så man i rapporten kan få et overblik over fx ulovlige installationer, som kan være brandfarlige.
Ejerskifteforsikring
Når der er tegnet en ejerskifteforsikring, kan denne dække omkostninger til fejl og mangler, såfremt det er fejl og mangler, som er inden for dækningen. Ydermere er det vigtigt at pointere, at en ejerskifteforsikring kun kan dække fejl og mangler, som har været til stede inden overdragelse til køber, men som ikke har været angivet i de to rapporter – tilstands- og elinstallationsrapporten, eller som sælger ikke har oplyst køber om.
Reparationer inden salg af bolig
Små forbedringer kan gøre underværker, når køber skal præsenteres for boligen. I ovennævnte rapporter, kan der være forhold, som du gerne vil udbedre inden salget, men man kan undgå for store renoveringer, da det kan forsinke salgsprocessen.
Mindre reparationer og forbedringer kan foretages, så det giver et bedre førstehåndsindtryk, når boligen skal fremvises til potentielle købere. En god idé er at sætte sig i køberens sted, hvor du antager, at du selv skal til fremvisning af din bolig og overvejer, hvad du vil lægge mærke til. En anden idé er at konsultere sin ejendomsmægler, da denne på baggrund af erfaring kan nævne punkter, som købere ofte bringer op.
Mindre reparationer og forbedringer kan være:
- Løse dørhåndtag
- Løse hængsler
- Løstsiddende tapet
- Maling af fx vægge, dørkarme, hegn
- Knirkende døre, låger og vinduer
Mindre reparationer og forbedringer er en udgift for dig, men det er som oftest billigere at foretage disse, da en potentiel køber kan have et ønske om et større afslag på prisen, da boligen ikke er vedligeholdt. Større reparationer, udskiftninger og lignende kan give mening, hvis det kan øge salgsprisen, men er tiden knap, så kan man med små finpudsninger skabe et bedre førstehåndsindtryk af boligen.
Præsentation af boligen
Præsentation af boligen er vigtigt, og vigtigheden kan belyses ved at bringe en analogi på banen. Når du har til sinde at sælge din bil til en forhandler eller privat, får du vasket bilen indvendigt og udvendigt. Du sørger også for at rydde op i bilen, så den fremstår pæn og nydelig. Det samme gør sig gældende, når din bolig skal fremvises til potentielle købere.
Rengøring ved salg af bolig er et vigtigt element, da det skaber et godt førstehåndsindtryk. Igen kan du sætte dig i en potentiel købers situation, så du kan sørge for, at din bolig fremstår pæn og indbydende, når ejendomsmægleren skal fremvise boligen.
Det du kan gøre er:
- at bringe lyset ind i rummene, så de fremstår større. Det kan du gøre ved at trække gardinerne fra.
- at tænde lamper eller bede ejendomsmægleren om at gøre det, hvis det er mørkt udenfor. Igen af samme årsag som forrige.
- at rengøre alle overflader
- at afkalke armaturer
- at pudse vinduer
- at rengøre spejle
Det er selvfølgelig vigtigt, at man rydder op i boligen, da boligen kan fremstå større, når der ikke er rod. Har du en have, anbefales det, at du som minimum slår græsset, og at du fjerner ukrudt. Har du en lejlighed med altan, kan du med fordel rengøre altanens overflader med en våd klud, da der kan være opstået alger efter regn. Sørg også for at vasketøjsstativet er pakket væk. Du skal så vidt, det er muligt rydde alt, der fylder, af vejen, så potentielle købere kan se, hvor meget plads der er til udnyttelse.
For at skabe en bedre stemning kan du tænde levende lys, og du kan også rykke rundt på møbler eller sætte blomster i en vase. Det er også vigtigt, at man lufter ud. Sæt gerne duftlys i rummene. En ejendomsmægler er din sparringspartner, så denne kan også vejlede dig i, hvad du bør gøre, så boligen er klar til fremvisningen.
Fastlæggelse af salgsprisen
Din bolig kan være dit kæreste eje, men du skal videre og søge en bolig selv. Årsagerne kan være mange til salg af bolig, og du vil have mest muligt, men der er flere faktorer, du skal have med i din beslutning angående salgsprisen.
Når prisen for boligen skal fastlægges, er der flere ting, du kan gøre, så du får fastsat prisen realistisk. Det er godt at kende til markedet, så du har en fornemmelse af, hvad salgsprisen for en bolig af den type, du har, kan sælges til.
Markedsanalyse
Inden du fastlægger salgsprisen på din bolig, bør du undersøge dit lokale boligmarked, så du har en fornemmelse af, hvad boligpriserne ligger på i lokalområdet. Det kan du gøre via boligportaler, hvor du også kan sammenligne din bolig med lignende boliger.
Nogle boligportaler har også historik på boliger, som for nylig er blevet solgt, og du kan være så heldig, at det er en nabo, der har solgt sin bolig, så du har et grundlag for, hvad du vil prissætte din bolig til. Hvis det sågar er muligt at finde frem til, hvilken ejendomsmægler, som har været på sagen, kan du komme i kontakt med denne. Det kan vise sig, at der er rift om boliger i dit lokalområde, hvorfor det også er i ejendomsmæglerens interesse at sælge din bolig. Ejendomsmægleren kan også komme med en professionel vurdering baseret på den erfaring, som denne har med boliger i dit område, så boligen får en realistisk prissætning.
Køb af bolig før salg af bolig
Hvis du vil købe en bolig, før du selv sælger din egen bolig, skal du være økonomisk stillet til det. Det er de færreste banker, der tillader, at man kan stå med to boliger, da de skal sikre sig, at man kan betale gælden, som man optager gennem et realkreditinstitut.
Hvis du finder en ny bolig, før du har en køber til din nuværende bolig, kan banken stille krav til, at man indgår en købsbetinget aftale, så aftalen først er bindende, når din bolig er solgt. Ulempen ved en købsbetinget aftale er, at sælgeren ikke er bundet til aftalen, da denne fortsat kan modtage bud. Hvis en anden potentiel køber byder mere, end hvad du har budt, har du forkøbsret. Det betyder, at sælgeren af boligen, som du har en købsbetinget aftale med, skal give dig mulighed for at matche det samme bud. Hvis du accepterer dette, har I fortsat en købsbetinget aftale, men gør du det ikke, kan sælgeren vælge at sælge boligen til den, der har budt mere.
Fra sælgerens perspektiv kan en købsbetinget aftale ses som værende en ulempe, da det potentielt kan forlænge processen ved salg af boligen, men det kan omvendt være en væsentlig fordel. Sælgeren er næsten sikret et salg, og denne kan samtidig fortsat have boligen på markedet, hvor der kan komme flere bud. Ejendomsmægleren kan påpege, at der er indgået en købsbetinget aftale, hvorfor buddet kan ligge højere fra en anden potentiel køber. Hvis buddet ikke kan matches, kan kravet frafalde, så sælger kan gå videre med salget.
Realistisk prissætning
Med afsæt i din markedsanalyse og den dialog, du har haft med din ejendomsmægler, kan der sættes en realistisk salgspris. En ejendomsmægler tænker forud, hvorfor denne oftest har et “i bedste fald” og et “i værste fald” scenarie, så man ved, hvad man kan gå ned til i pris, hvis liggetiden bliver for lang, eller at interessen er lavere end forventet.
Det handler om at sætte en pris, der ikke afskrækker potentielle købere, men også en pris, som ikke betyder, at du kan lide et tab. Det er en balancegang, men du har som boligejer retten til at bestemme prisen. Det er vigtigt, at du er i dialog med en god ejendomsmægler, som udover at være din sparringspartner også er din repræsentant.
Valg af ejendomsmægler ved salg af bolig
Den rette ejendomsmægler kan gøre en markant forskel i salgsprocessen – særligt hvis denne har mange års erfaring med lokalområdet. Det er selvfølgelig vigtigt, at man som sælger har et godt førstehåndsindtryk af ejendomsmægleren, som kommer forbi for at vurdere boligen.
Du kan undersøge ejendomsmæglerens anmeldelser fra tidligere kunder, så du har en fornemmelse af, hvor dygtig denne er. Du kan med fordel bede denne om at dele data om deres statistikker for salg, og hvad salgsprisen svinger mellem jf. udbudsprisen, så du har en nogenlunde fornemmelse af, hvordan deres tilgang er.
Ejendomsmægleren får et aftalt honorar, hvorfor dennes betaling ikke er afhængig af salgsprisen. Din ejendomsmægler skal være engageret, og det kan man nogle gange måle via deres digitale tilstedeværelse på sociale medier. Du kan også skabe et større incitament hos ejendomsmægleren, hvis du indgår en aftale om, at denne får et større honorar, hvis boligen kan sælges til et højere beløb. Det kan gøre, at denne er mere engageret i salget af din bolig, hvorfor dit salg prioriteres højere.
Et aspekt ved valg af ejendomsmægler er også deres kundekartotek, som de kan gå til, før boligen er tilgængelig for offentligheden. Hvis der i deres kundekartotek er potentielle købere, kan man i nogle tilfælde få solgt boligen på meget kort tid.
Når du har valgt den ejendomsmægler, som du vil gå videre med, skal du indgå en formidlingsaftale.
Formidlingsaftalen
Formidlingsaftalen er et dokument, som man underskriver med ejendomsmægleren. I denne aftale fremgår de vilkår, der aftales. Ydermere indeholder formidlingsaftalen også oplysninger om, hvad der er aftalt i forhold til mæglerens opgaver/tjenester, dennes kommission og strategien for markedsføring af boligen.
Markedsføring
Afhængigt af den ejendomsmægler, du vælger, kan der være forskel på, hvad der tilbydes i forhold til markedsføring. Ejendomsmægleren samarbejder med eller har egen fotograf, som kan skyde nogle gode billeder af boligen, der kan tiltrække opmærksomheden hos potentielle kunder. Ydermere har ejendomsmæglere oftest markedsføringspakker, som man kan vælge mellem til en merpris. Nogle punkter er standard – fx oprettelse af salg på mæglerens hjemmeside og tilkobling til boligportaler, mens andre er tilkøb.
Annoncering kan bl.a. ske via:
- Butiksfacade (vinduespartiet i den lokale forretning)
- Flyers
- Trykte medier (sektion for ejendomssalg)
- Online platforme (betalt annoncering på sociale medier og boligsider)
Fremvisning
Potentielle købere kan via boligportaler og ejendomsmæglerens hjemmeside booke fremvisninger, men ejendomsmægleren kan også have en strategi, hvor denne arrangerer åbent hus med tilmelding, så man får en fornemmelse af, hvor mange der er interesserede i boligen.
Ved åbent hus-arrangementer kan du med fordel stille nogle snacks og frugter frem på bordet, så det skaber et bedre indtryk. Det kan også være noget, man aftaler med ejendomsmægleren. Vigtigt er det selvfølgelig, at alt er rengjort og ryddet, så det er nydeligt og indbydende.
Forhandling
Efter en fremvisning/et arrangement er det ejendomsmæglerens opgave at sikre sig, at denne har oplysninger på de besøgende, så denne kan følge op på, om de vil give et bud. Når der er et bud, præsenteres det for dig som sælger, hvor du kan tage stilling til, om du vil acceptere eller komme med et modbud.
Mange potentielle købere vil frembringe grunde til et afslag på prisen, og det kan du spørge ejendomsmægleren ind til. Hvis det er et reelt problem, som potentielt kan frembringes af andre besøgende, kan man vurdere, om man vil udbedre det.
Det er vigtigt, at du kender til din “smertegrænse”, så du ikke accepterer et bud, hvor det ikke kan betale sig for dig. Igen er det en balancegang, hvor du skal sikre dig, at du også får det ud af salget, som skal bidrage til købet af din nye bolig.
Afslutning ved salg af bolig
Når forhandlingen er på plads, og du er klar til at indgå en aftale med køberen, indtræder den afsluttende fase, som består af købsaftalen, skødet, overdragelsen og refusionsopgørelsen.
Købsaftale
Køber og sælger er blevet enige om den endelige pris for boligen, og der skal nu udarbejdes en købsaftale, som skal underskrives af begge parter. Der kan være visse juridiske krav, som skal opfyldes eller andre interne aftaler, hvorfor køber kan have en køberrådgiver eller en advokat, og sælger har ejendomsmægleren som repræsentant.
Skøde
Skødet skal efter underskrivelse af købsaftalen tinglyses, så den eller de nye ejere registreres i systemet som ejer(e) af boligen.
Overdragelse af bolig
Oftest er du som sælger med, når boligen skal overdrages, da du kan give en sidste gennemgang af boligen, vise kælderrum, storskrald, cykelskur mv., så det bliver en god overgang.
Under denne overdragelse tester køber også de hvidevarer, som evt. er fulgt med i købet, så denne sikrer sig, at disse virker. Hvis køber ikke tjekker alt, og den formelle overdragelse af nøglerne er sket, hvor du har forladt boligen, kan det være svært at bevise, at noget ikke har virket inden overdragelsen.
Ved denne overdragelse noterer ejendomsmægleren typisk det, som vandmåleren og eltavlen viser, og der indhentes tal for varmeforbruget, så man kan udarbejde refusionsopgørelsen.
Refusionsopgørelse
Efter afslutningen af boligsalget får ejendomsmægleren opgjort de omkostninger, som sælger har forudbetalt, så der kan foretages justeringer. Refusionsopgørelsen giver et overblik over, om der er en af parterne, som skal betale den anden part et beløb. Det kan skyldes, at sælger har forudbetalt fx ejendomsskat eller andre forudbetalte omkostninger.
