Hvis du er boligejer, så har du nok stiftet bekendtskab med begrebet servitut. Er du i stedet ny på boligmarkedet, eller står du overfor et kommende boligkøb, så er det en rigtig god ide at læse op på, hvad servitutter kan betyde for din bolig. Nedenfor kan du derfor blive klogere på, hvad servitutter er, og hvordan du tjekker, om der er krav til brugen af din kommende bolig.
Hvad er en servitut?
En servitut er kort fortalt en bestemmelse, der er pålagt en bestemt ejendom og stiller specifikke krav til din brugsret til grunden. Den kan eksempelvis indeholde krav til, at hækken ikke må overskride en bestemt højde eller andre specifikke krav. Det kan altså ses som regler for, hvordan du må bruge din grund, og servitutter kan være gældende for alle typer af ejendomme.
I første omgang kan servitutter inddeles i private og offentlige – også kaldet privatretlige rettigheder og offentligretlige rettigheder. Hvis du og naboen indgår en skriftlig aftale om, at hækken ikke må overskride en bestemt højde, så er der tale om en privatretlig rettighed. De private servitutter kan eksempelvis også dække over de skriftlige aftaler i en grundejerforening. Det er altså servitutter, der er aftalt mellem private borgere.
Offentligretlige rettigheder er i stedet de krav, som kommunen stiller til brugsret af ejendommen. I de fleste tilfælde består disse af kommunens generelle regler for bebyggelse og anden brug i området, som er vedtaget i lokalplaner og byplanvedtægter. Der kan dog også være særlige krav til din specifikke grund, hvis der eksempelvis står en fredet bygning på grunden, som ikke må rives ned eller bygges om.
Undersøg servitutter før dit boligkøb
Som du kan læse ovenfor, kan der altså være en række krav til, hvordan du må bruge din grund – enten fra kommunen, fra aftaler mellem den tidligere ejer og naboen eller fra grundejerforeningen. Derfor er det meget vigtigt, at man altid tjekker op på de gældende servitutter, før man underskriver en købsaftale. På den måde undgår man, at man køber drømmeboligen blot for at finde ud af, at de ønskede ombygninger ikke er mulige. Heldigvis er det relativt simpelt at tjekke.
Danmarks Domstole har nemlig en hjemmeside, hvor du kan se servitutter. På hjemmesiden tinglysning.dk kan du læse den såkaldte “tingbog” for din specifikke ejendom. Her kan du finde alle de privatretlige rettigheder for ejendommen samt en del af de offentligretlige.
Det er dog ikke alle de offentligretlige rettigheder, som du kan finde på tinglysning.dk. I september 2009 stoppede kommunerne nemlig med at tinglyse lokalplaner og byplanvedtægter. For at se de gældende regler for en grund i et bestemt område skal du i stedet klikke ind på Plan- og Landdistriktsstyrelsens hjemmeside planinfo.dk. På denne side kan du få det fulde overblik over kommunens krav til brug af grunden inklusiv reglerne for bebyggelse/ombygning. Når du har tjekket din specifikke grund på de to hjemmesider, har du overblikket over din brugsret til ejendommen.
Sådan aftaler du en servitutter med naboen
Du kan selv aftale servitutter for brugsretten til din og naboens grund. Det kræver selvfølgelig, at du indgår en skriftlig aftale med naboen om det specifikke krav. Der er nærmest ingen grænser for, hvad naboer kan aftale i en servitut, så længe det ikke bryder med gældende lovgivning som lokalplaner og byplanvedtægter.
I kan eksempelvis aftale, at naboens hæk ikke må overskride en bestemt højde, så du kan bibeholde din havudsigt. En servitut kan dog også være mange andre specifikke krav som forbud mod bestemte husdyr, tidsbegrænsninger for larm eller ret til brug af fælles indkørsel. Her er det ikke unormalt, at der indgår en form for betaling for at få naboen til at gå med til en bestemt servitut.
Tinglysning fremtidssikrer din servitut
Hvis naboen så er gået med til at holde hækken i en bestemt højde, hvad sker der så, når naboen sælger sit hus til en ny ejer? Ja, der vil servitutten stadig være gældende, hvis den er blevet tinglyst. En tinglysning betyder, at man registrerer servitutten/rettigheden offentligt. Dette kan man også gøre på hjemmesiden tinglysning.dk, hvorefter de fremtidige ejere af grunden også vil være bundet til at følge servitutten. Det er netop dette tinglysningssystem, der er grunden til, at man altid skal tjekke hjemmesiden inden et køb. På den måde kan man blive bevidst om servitutter fra tidligere ejere.
Kan man ophæve en servitut?
I teorien kan man sagtens ophæve en servitut – i praksis er det dog ofte besværligt. En servitut kan kun blive ophævet af den part, der oprindeligt indførte den. Ved offentligretlige rettigheder er det altså kommunen, der kan vælge at ophæve et bestemt krav, hvis du kontakter kommunen og beder om det. Det bliver straks mere kompliceret, når servitutten er indgået mellem private. Her kan kravet kun blive ophævet af den person, der oprindeligt formulerede servitutten. I praksis betyder det, at du skal opspore den tidligere ejer, der lavede den, og overtale personen til at ophæve den. Hvis den tidligere ejer er afgået ved døden, vil servitutten i de fleste tilfælde blive ugyldigt. Hvis ethvert servitut strider mod gældende lovgivning, vil der være gode chancer for at få denne ophævet.
Hvad sker der ved brud på servitutter?
Hvis du eller din nabo bryder en privat servitut, så er der ingen hjælp at hente hos kommunen. Her er det i stedet domstolene, der skal afgøre tvisten i et civilt søgsmål. Her vil servitutten oftest blive anset som en bindende skriftlig aftale, som selvfølgelig skal overholdes af begge parter, medmindre andre omstændigheder gør sig gældende.
Har du planer om at købe ny bolig, så husk at tjekke alle servitutter, inden du underskriver købsaftalen. I denne fase er det også en god ide at overveje, om du vil tegne en ejerskifteforsikring for boligen. Her på hjemmesiden kan du læse meget mere om ejerskifteforsikringer fra Dansk Boligforsikring.
