I snart fem måneder har boligmarkedet været præget af prisfald, og denne tendens kan forventes at fortsætte ind i det nye år (2023). Hvis der ses på prognoserne for boligmarkedet, skal vi helt over på 2024, før man igen kan tale om prisstigninger, men meget kan nå at ske i det nye år. En af de faktorer, som har en klar indvirkning på boligmarkedet, er de store rentestigninger.
Efterspørgslen på boliger har været markant stigende, men er det ikke længere, da flere købeklare kunder ikke kan få godkendt deres lån. De boligsøgende, som har fået godkendt deres lån, står over for en beslutning, der beror på de mange terminer, der skal betales afdrag og renter på. Det gør, at prisniveauet på boligerne i landet er for høje for mange set i lyset af, at renten er over 5% på de fastforrentede realkreditlån med en løbetid på 30 år.
For at markedet atter kan løsne sig op, så der kommer mere aktivitet, kræver det, at der kommer flere nedslag i priserne, således at de boligsøgende kan være med. De områder i landet, som er karakteriseret ved, at der er høje priser pr. m2, er også de områder, hvor der ses større prisfald. Den ene rentestigning efter den anden resulterer i, at vilkårene fra bankerne er blevet mere skrappe, når der søges boliglån. Det er fortsat de samme dokumentationer, som bankerne gerne vil have, men tonen er en anden, når det kommer til godkendelsen.
Rentestigningerne, som påvirker prisfaldet på boligmarkedet, er også med til at udskyde de boligsøgendes intention om at investere i en ny drømmebolig. Det skyldes, at der spekuleres i, om sælgerne i nærmeste fremtid vil være nødsaget til at sænke boligpriserne yderligere. De potentielle købere venter derfor med at købe en ny bolig, da større prisfald er i sigte.
Ovenstående har ligeledes også indflydelse på udbuddet af nye boliger, da potentielle sælgere afventer med at sætte boligen til salg, da der er en vis usikkerhed og mindre udsigt til at gøre en god handel. Markedssituationen, der ikke alene er påvirket af renterne, men også store stigninger i elpriser, inflation og den igangværende krig, har medført, at der er en bremseklods.
Ser man dette ud fra en førstegangskøbers perspektiv, så kan det være fordelagtigt at vente, indtil man er tilfreds med prisfaldet eller byde lavere end udbudsprisen, men hvor længe skal man trække ventetiden ud? Det med at afvente er ikke ensbetydende med, at man er garanteret et godt køb. Sælgerne kan være faste i deres udbudspris – særligt hvis boligen har været under en omfattende renovation, men de vil også videre i processen, hvorfor man kan give et bud, hvis drømmeboligen ikke skal gå til en anden. Det er svært at afgøre, hvornår man skal slå til, og tillader økonomien det? Et prisfald i priserne her og nu gør ikke, at man som køber kommer til at bo billigere, hvis renten ikke følger med i samme omfang.
Liggetiderne må forventes at blive længere, da efterspørgslen er en anden, ligesom sælgerne ikke vil ud med store nedslag i udbudsprisen – selvom de kan blive nødsaget til det. Eftertragtede boligområder er ikke mindre påvirket af dette, og her forventes det ligeledes, at der er mindre aktivitet.
Hvor meget falder priserne på boligerne?
En boligøkonom fra Nykredit forventer ud fra prognoserne, at boligmarkedet det kommende år vil være præget af flere prisfald. Tilbage i juni 2022 toppede boligpriserne på landsplan, men har siden da været faldende, og det forventes, at priserne vil falde med 9,3% for huse og 14% for ejerlejligheder. Mere specifikt i forhold til København er forventningen et fald på 15% for huse og 18,4% for ejerlejligheder. Baggrunden for større fald på ejerlejligheder er de nye boligskatter, som forventes at træde i kraft i 2024.
Disse udsigter til større prisfald gør, at der er tale om ”købers boligmarked”, da det er i købers favør, at priserne falder. I november 2022 blev det største månedlige prisfald registreret, hvilket ikke er set siden 2011. Denne tendens forventes at påvirke boliger i København og omegn samt Nordsjælland i højere grad end de øvrige regioner i landet, men hvor i landet ses de største fald?
Kommuner med størst prisfald
På baggrund af de tal som Boliga stiller til rådighed over boliger, som er til salg lige nu (12.12.2022), kan man se en liste over kommunerne med størst prisfald. I diagrammerne herunder opdeles prisfaldet ud fra boligtypen, og der tages udgangspunkt i top 10 kommuner. Det er vigtigt at bemærke, at dataene er for kommuner, der har mere end 20 boliger til salg af boligtypen, der angives. Såfremt der er færre end 20 boliger af boligtypen til salg lige nu (12.12.2022), så vil det ikke fremgå i diagrammerne herunder.
Prisfald villa
I top 10 kommuner med størst prisfald på villaer er Frederiksberg Kommune, hvor der ses en procentvis nedgang i prisen på -11,06%. I Tårnby Kommune ligger prisfaldet på -6,97%, og for ø-kommunerne Lolland og Langebæk er tallet -6,58%. Herefter kommer Glostrup Kommune med -6,46%. På 6. pladsen ligger Lyngby-Taarbæk Kommune med -6,19%, og i Rudersdal Kommune ses et prisfald på -6,06%. Prisfaldet i Vallensbæk Kommune er på -5,88%, imens det for Rødovre Kommune er -5,82%. Endeligt er der Københavns Kommune, som har et prisfald på villaer på -5,71%.
Prisfald rækkehus
I top 10 kommuner med størst prisfald på rækkehuse er Herlev Kommune, hvor nedgangen i prisen udgør -5,77%. I Lyngby-Taarbæk Kommune ligger prisfaldet på -5,56%, og for Rudersdal Kommune er tallet -5,01%. Først i Hørsholm Kommune ses prisfaldet med mindre end -5%, hvor denne kommune har et gennemsnitligt prisfald i rækkehuse på -4,94%. I Dragør Kommune ses et prisfald på -4,69%, og med et fald i prisen på -4,62% ligger Ishøj Kommune. Gladsaxe Kommune er påvirket af rækkehusprisfald på -4,58%, og Assens Kommune ligger på en 8. plads med -4,51%. Endeligt er det Københavns Kommune og Slagelse Kommune i top 10 med hhv. -4,38% og -4,00%.
Prisfald ejerlejlighed
I top 10 kommuner med størst prisfald på ejerlejligheder tager en kommune i Nordjylland 1. pladsen. Struer Kommune er kommunen med størst prisfald på ejerlejligheder, nemlig -8,76%. Prisfaldet i Hørsholm Kommune udgør -5,99%, og i Lyngby-Taarbæk Kommune ligger faldet på -5,70%. Ejerlejligheder i Glostrup Kommune er faldet med -5,68% i prisen, imens tallet for Egedal Kommune ligger på -5,59%. Et prisfald på -5,33% gør sig gældende for Rudersdal Kommune, hvilket bevidner om, at ejerlejlighedspriserne er faldet mindre end rækkehuspriserne og ligeledes med villapriserne i denne kommune. På 7. pladsen ligger Hvidovre Kommune med -5,33% efterfulgt af Halsnæs Kommune med -5,05%. Kommunerne med placering 9 og 10 i listen er hhv. Varde Kommune med et prisfald på -5,04% og Holbæk Kommune med -5,02%.
Hvis man ser på hele statistikken for kommunerne med mindst 20 ejerlejligheder til salg lige nu (12.12.2022), så vil man i bunden bemærke, at der er tre kommuner, hvor der er prisstigning. Det er kommunerne Ringkøbing-Skjern (+0,34%), Mariagerfjord (+0,65%) og Frederikshavn (+0,80%).
Prisfald andelsbolig
Listen over prisfald på andelsboliger er mindre end de øvrige, da der kun fremgår tre kommuner i denne liste. I Aalborg Kommune ligger prisfaldet på andelsboliger på -4,04%, i Aarhus Kommune er tallet -3,07% og for Københavns Kommune ses et prisfald på -2,31%.
Når der ses på ovenstående tal for prisfald i kommunerne, så er det tydeligt, at de største prisfald er sket og fortsat forventes at ske for kommunerne på Sjælland.
Prisfald villaer uden for top 10.
| Placering | Kommune | Prisfald i procent |
| 11 | Vordingborg | -5,60 % |
| 12 | Brøndby | -5,58 % |
| 13 | Gentofte | -5,58 % |
| 14 | Greve | -5,56 % |
| 15 | Hvidovre | -5,55 % |
| 16 | Hørsholm | -5,32 % |
| 17 | Gladsaxe | -5,26 % |
| 18 | Holbæk | -5,12 % |
| 19 | Ballerup | -5,11 % |
| 20 | Furesø | -5,10 % |
| 21 | Ishøj | -5,02 % |
| 22 | Nyborg | -4,99 % |
| 23 | Solrød | -4,97 % |
| 24 | Randers | -4,94 % |
| 25 | Faxe | -4,93 % |
| 26 | Guldborgsund | -4,91 % |
| 27 | Lejre | -4,89 % |
| 28 | Slagelse | -4,81 % |
| 29 | Helsingør | -4,76 % |
| 30 | Mariagerfjord | -4,62 % |
| 31 | Hillerød | -4,59 % |
| 32 | Favrskov | -4,58 % |
| 33 | Faaborg-Midtfyn | -4,56 % |
| 34 | Læsø | -4,53 % |
| 35 | Høje-Taastrup | -4,48 % |
| 36 | Allerød | -4,46 % |
| 37 | Næstved | -4,38 % |
| 38 | Herlev | -4,38 % |
| 39 | Vesthimmerlands | -4,33 % |
| 40 | Odsherred | -4,31 % |
| 41 | Egedal | -4,26 % |
| 42 | Køge | -4,22 % |
| 43 | Viborg | -4,20 % |
| 44 | Silkeborg | -4,18 % |
| 45 | Dragør | -4,16 % |
| 46 | Assens | -4,14 % |
| 47 | Fredensborg | -4,12 % |
| 48 | Stevns | -4,10 % |
| 49 | Jammerbugt | -4,06 % |
| 50 | Albertslund | -4,05 % |
| 51 | Hjørring | -4,03 % |
| 52 | Gribskov | -3,98 % |
| 53 | Nordfyns | -3,93 % |
| 54 | Skive | -3,92 % |
| 55 | Struer | -3,89 % |
| 56 | Halsnæs | -3,89 % |
| 57 | Odense | -3,87 % |
| 58 | Syddjurs | -3,87 % |
| 59 | Ringkøbing-Skjern | -3,86 % |
| 60 | Norddjurs | -3,84 % |
| 61 | Roskilde | -3,84 % |
| 62 | Kalundborg | -3,79 % |
| 63 | Skanderborg | -3,78 % |
| 64 | Sønderborg | -3,77 % |
| 65 | Kolding | -3,76 % |
| 66 | Holstebro | -3,71 % |
| 67 | Middelfart | -3,69 % |
| 68 | Aalborg | -3,68 % |
| 69 | Lemvig | -3,68 % |
| 70 | Brønderslev | -3,62 % |
| 71 | Odder | -3,62 % |
| 72 | Thisted | -3,62 % |
| 73 | Varde | -3,61 % |
| 74 | Haderslev | -3,60 % |
| 75 | Svendborg | -3,60 % |
| 76 | Ringsted | -3,57 % |
| 77 | Aarhus | -3,56 % |
| 78 | Rebild | -3,55 % |
| 79 | Vejen | -3,54 % |
| 80 | Frederikssund | -3,49 % |
| 81 | Billund | -3,44 % |
| 82 | Bornholm | -3,40 % |
| 83 | Sorø | -3,34 % |
| 84 | Ikast-Brande | -3,32 % |
| 85 | Aabenraa | -3,28 % |
| 86 | Tønder | -3,28 % |
| 87 | Frederikshavn | -3,25 % |
| 88 | Hedensted | -3,18 % |
| 89 | Horsens | -3,17 % |
| 90 | Vejle | -3,09 % |
| 91 | Esbjerg | -3,07 % |
| 92 | Kerteminde | -3,03 % |
| 93 | Morsø | -2,57 % |
| 94 | Fanø | -2,49 % |
| 95 | Ærø | -2,45 % |
| 96 | Fredericia | -2,22 % |
| 97 | Samsø | -2,08 % |
| 98 | Herning | -2,06 % |
Kilde: Boliga 12.12.2022 – kommuner med mindst 20 villaer til salg
Prisfald rækkehuse uden for top 10.
| Placering | Kommune | Prisfald i procent |
| 11 | Rødovre | -3,99 % |
| 12 | Helsingør | -3,91 % |
| 13 | Ringsted | -3,85 % |
| 14 | Næstved | -3,82 % |
| 15 | Fredensborg | -3,78 % |
| 16 | Hvidovre | -3,67 % |
| 17 | Kolding | -3,66 % |
| 18 | Haderslev | -3,65 % |
| 19 | Horsens | -3,61 % |
| 20 | Gentofte | -3,43 % |
| 21 | Brøndby | -3,34 % |
| 22 | Greve | -3,34 % |
| 23 | Holbæk | -3,26 % |
| 24 | Odense | -3,23 % |
| 25 | Randers | -3,12 % |
| 26 | Høje-Taastrup | -3,03 % |
| 27 | Furesø | -3,00 % |
| 28 | Roskilde | -2,98 % |
| 29 | Hillerød | -2,95 % |
| 30 | Bornholm | -2,91 % |
| 31 | Viborg | -2,79 % |
| 32 | Albertslund | -2,78 % |
| 33 | Skanderborg | -2,67 % |
| 34 | Aarhus | -2,67 % |
| 35 | Esbjerg | -2,62 % |
| 36 | Frederikssund | -2,60 % |
| 37 | Solrød | -2,58 % |
| 38 | Køge | -2,53 % |
| 39 | Faxe | -2,51 % |
| 40 | Svendborg | -2,50 % |
| 41 | Egedal | -2,31 % |
| 42 | Aalborg | -2,09 % |
| 43 | Frederikshavn | -1,94 % |
| 44 | Hjørring | -1,75 % |
| 45 | Holstebro | -1,70 % |
| 46 | Jammerbugt | -1,52 % |
| 47 | Vejle | -1,51 % |
| 48 | Herning | -1,51 % |
| 49 | Silkeborg | -1,41 % |
| 50 | Fredericia | -1,24 % |
| 51 | Lejre | -1,20 % |
| 52 | Syddjurs | -1,15 % |
Kilde: Boliga 12.12.2022 – kommuner med mindst 20 rækkehuse til salg
Prisfald ejerlejligheder uden for top 10.
| Placering | Kommune | Prisfald i procent |
| 11 | Ballerup | -4,92 % |
| 12 | Frederikssund | -4,77 % |
| 13 | Gentofte | -4,66 % |
| 14 | Hillerød | -4,51 % |
| 15 | Tårnby | -4,49 % |
| 16 | København | -4,47 % |
| 17 | Vallensbæk | -4,41 % |
| 18 | Randers | -4,40 % |
| 19 | Gladsaxe | -4,33 % |
| 20 | Frederiksberg | -4,09 % |
| 21 | Odense | -4,02 % |
| 22 | Næstved | -3,95 % |
| 23 | Rødovre | -3,82 % |
| 24 | Albertslund | -3,75 % |
| 25 | Helsingør | -3,74 % |
| 26 | Roskilde | -3,45 % |
| 27 | Aarhus | -3,38 % |
| 28 | Slagelse | -3,17 % |
| 29 | Furesø | -2,81 % |
| 30 | Aalborg | -2,77 % |
| 31 | Esbjerg | -2,70 % |
| 32 | Odder | -2,69 % |
| 33 | Fredensborg | -2,66 % |
| 34 | Kolding | -2,56 % |
| 35 | Viborg | -2,41 % |
| 36 | Køge | -2,31 % |
| 37 | Sønderborg | -2,27 % |
| 38 | Holstebro | -2,10 % |
| 39 | Ringsted | -2,10 % |
| 40 | Høje-Taastrup | -1,88 % |
| 41 | Haderslev | -1,82 % |
| 42 | Fredericia | -1,72 % |
| 43 | Silkeborg | -1,66 % |
| 44 | Solrød | -1,58 % |
| 45 | Herning | -1,52 % |
| 46 | Hjørring | -1,51 % |
| 47 | Horsens | -1,44 % |
| 48 | Vejle | -1,39 % |
| 49 | Ishøj | -1,37 % |
| 50 | Svendborg | -1,35 % |
| 51 | Skanderborg | -1,13 % |
| 52 | Nyborg | -0,47 % |
| 53 | Jammerbugt | -0,22 % |
| 54 | Ringkøbing-Skjern | 0,34 % |
| 55 | Mariagerfjord | 0,65 % |
| 56 | Frederikshavn | 0,80 % |
Kilde: Boliga 12.12.2022 – kommuner med mindst 20 ejerlejligheder til salg
